???????深圳羅湖一樓盤(pán)備案價(jià)9萬(wàn)元賣4萬(wàn)？辦公屬性，“商辦類物業(yè)打折促銷很常見(jiàn)”

近日，媒體報(bào)道深圳羅湖一新房項(xiàng)目備案價(jià)打5折出售，原備案價(jià)9.8萬(wàn)/平方米，現(xiàn)價(jià)最低3.89萬(wàn)/平方米。澎湃新聞致電項(xiàng)目售樓處后獲悉，情況屬實(shí)。

辦公屬性，去年底開(kāi)始就大尺度降價(jià)

上述深圳羅湖項(xiàng)目即仁恒深之源項(xiàng)目（備案名仁恒世紀(jì)大廈），根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)信息，仁恒深之源項(xiàng)目（備案名仁恒世紀(jì)大廈）于2021年07月13日獲批預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)為仁恒集團(tuán)旗下深圳市東關(guān)盛泰投資有限公司。

(相關(guān)資料圖)

多個(gè)中介發(fā)布的信息顯示，“仁恒深之源打5折出售，原價(jià)9.8萬(wàn)/平，現(xiàn)3.9萬(wàn)/平起?！币灿兄薪榇虺觥吧钲诹_湖最便宜的一手樓盤(pán)”等宣傳語(yǔ)。

深圳當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，仁恒深之源項(xiàng)目賣了已經(jīng)有兩三年了，去化并不好，打折銷售也并非近期推出，“去年底開(kāi)始就大尺度降價(jià)了”。

據(jù)仁恒深之源項(xiàng)目銷售經(jīng)理介紹，該項(xiàng)目占地面積約5743平方米，總戶數(shù)324戶，主力產(chǎn)品為60平方米－249平方米。“目前屬于尾盤(pán)，還剩約150戶左右，為了加快去庫(kù)存，所以做了一定的優(yōu)惠力度，項(xiàng)目均價(jià)目前約4.5萬(wàn)元/平方米，低區(qū)項(xiàng)目在4萬(wàn)元/平方米左右?！?/strong>

該銷售經(jīng)理坦言，該項(xiàng)目備案價(jià)是9萬(wàn)多，但此前實(shí)際銷售中折扣后是6萬(wàn)多。“備案價(jià)是偏高的，前期銷售時(shí)也會(huì)給予一定的優(yōu)惠。”

澎湃新聞在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)看到，該項(xiàng)目的房屋類型為商業(yè)性辦公，主體建筑性質(zhì)為辦公樓。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，深圳羅湖的仁恒深之源項(xiàng)目并非傳統(tǒng)的商務(wù)公寓項(xiàng)目，其在售物業(yè)的備案性質(zhì)為辦公樓。辦公物業(yè)打折銷售的行為并不受相關(guān)部門監(jiān)管，這與住宅完全不同。目前，深圳樓市較為低迷，加上房企資金相對(duì)緊張，加快資金回流是極為必要的，打折促銷是最為直接的手段。

對(duì)于該項(xiàng)目較備案價(jià)“五折出售”的動(dòng)作，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，仁恒深之源項(xiàng)目備案價(jià)格高，遠(yuǎn)高于同區(qū)位住宅價(jià)格，雖為豪宅品質(zhì)，但是區(qū)位與產(chǎn)品不匹配，價(jià)格還是遠(yuǎn)高于產(chǎn)品本身價(jià)值。同時(shí)，該項(xiàng)目為辦公屬性，是將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品，不通燃?xì)?、無(wú)陽(yáng)臺(tái)等，周邊公寓產(chǎn)品單價(jià)普遍在4萬(wàn)元-6萬(wàn)元。其提到，羅湖區(qū)為非熱點(diǎn)區(qū)域，住宅產(chǎn)品普遍打八折、八五折，公寓、商辦折扣更大。

深圳新房打折出售較為普遍

深圳業(yè)內(nèi)人士指出，目前，深圳市場(chǎng)上新房項(xiàng)目打折出售非常普遍，住宅項(xiàng)目普遍打折，公寓、商辦等產(chǎn)品更是如此。

何倩茹提到，目前，深圳市場(chǎng)，商辦類物業(yè)打折促銷的情況是較為常見(jiàn)的，比如中心天元項(xiàng)目前期推出了4套限時(shí)優(yōu)惠單位，最大優(yōu)惠直降656萬(wàn)元；臻林天匯項(xiàng)目，一口價(jià)單位1276萬(wàn)元，直降438萬(wàn)；華僑城寶辰項(xiàng)目，推出3套一口價(jià)房源，最高直降224萬(wàn)元/套。

鄭叔倫也提到，同樣備案價(jià)偏高的灣尚駿璽住宅項(xiàng)目打八折；羅湖多個(gè)住宅產(chǎn)品打85折。同時(shí)，去年羅湖同樣的辦公產(chǎn)品兆鑫匯金廣場(chǎng)備案價(jià)約九萬(wàn)元/平方米，也降價(jià)到6萬(wàn)元/平方米左右。開(kāi)發(fā)商遇到危機(jī)，如佳兆業(yè)、恒大等，商辦等產(chǎn)品也選擇近五折銷售。

鄭叔倫提到，在住宅產(chǎn)品都普遍難賣的當(dāng)下，投資屬性更強(qiáng)的公寓、商辦等產(chǎn)品更是難上加難。

從今年上半年市場(chǎng)情況看，根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳打新熱降溫，新盤(pán)去化整體走低。上半年深圳上市的63個(gè)新房住宅項(xiàng)目中，僅1個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，較去年同期減少2個(gè)。上半年住宅項(xiàng)目整體去化約三成，約七成樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率低于五成。同時(shí)，區(qū)域分化依然明顯，南山區(qū)去化效果較為理想，坪山、龍崗等區(qū)域去化效果一般。

從價(jià)格上來(lái)看，2023年上半年，多區(qū)新房住宅成交價(jià)格出現(xiàn)下降，主要原因是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，加大營(yíng)銷力度從而推動(dòng)樓盤(pán)銷售，多數(shù)新盤(pán)開(kāi)出九折優(yōu)惠吸引顧客，甚至市場(chǎng)一度出現(xiàn)“0首付”、“低首付”購(gòu)房傳聞。

從庫(kù)存來(lái)看，上半年深圳全市住宅庫(kù)存量仍處高位，六月末可售面積處于六年來(lái)新高。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，二季度政策力度減弱，購(gòu)房者置業(yè)信心下降，導(dǎo)致半年度末庫(kù)存大增，去化時(shí)間由年初的13.62個(gè)月上升至14.94個(gè)月，升至六年來(lái)新高。

“對(duì)客戶而言，不同于住宅項(xiàng)目，商務(wù)公寓以及辦公改居住的產(chǎn)品，第一是沒(méi)有學(xué)位，第二它的持有成本很高，交易的成本也很高，因此，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，即便不限購(gòu)，但產(chǎn)品的吸引力較低。 ”深圳業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，鄭叔倫認(rèn)為，雖然對(duì)房企的支持政策不斷，但近期房企暴雷還在持續(xù)，特別是碧桂園、遠(yuǎn)洋等頭部房企也出現(xiàn)危機(jī)，反映房企流動(dòng)性還是普遍不足，回籠資金保證生存還是首要目標(biāo)，因此降價(jià)銷售回籠資金是絕大部分開(kāi)發(fā)商的必然選擇。