碧桂園來(lái)到了風(fēng)口浪尖！

碧桂園不太平了。

先是網(wǎng)絡(luò)上盛傳，佛山市副市長(zhǎng)帶隊(duì)入駐碧桂園，引發(fā)公眾的擔(dān)心。碧桂園方面辟謠，否認(rèn)有工作組入駐。可是，就像這蒼蠅不鉆無(wú)縫的洞，這珠江流域沒(méi)有風(fēng)，它就不會(huì)起浪。

(資料圖)

在房地產(chǎn)行業(yè)整頓時(shí)，碧桂園被譽(yù)為最穩(wěn)健的民營(yíng)房企之一。在恒大、融創(chuàng)、中梁、陽(yáng)光城、建業(yè)、富力等地產(chǎn)集團(tuán)先后爆雷時(shí)，碧桂園的賬戶上是躺著上千億現(xiàn)金流的。碧桂園還被有關(guān)部門表?yè)P(yáng)過(guò)，被評(píng)為優(yōu)質(zhì)房企。在融資收緊的情況下，碧桂園還能通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債，一些國(guó)資基金公司也愿意與碧桂園共渡難關(guān)。

講道理，碧桂園是一眾大型民營(yíng)房企中，爆雷概率最低的。可是，碧桂園還是來(lái)到了風(fēng)口浪尖之上。8月7日，碧桂園兩筆美元債到期未付。這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。就像多米諾骨牌，恒大、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等房企，都是從第一筆美元債違約開(kāi)始的，難道碧桂園也要堅(jiān)持不住了嗎？為什么碧桂園會(huì)無(wú)法償付到期的美元債？

2022年底，碧桂園發(fā)布年報(bào)顯示，碧桂園賬戶上還有1475億元的現(xiàn)金余額，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降低至69.4%。這個(gè)資產(chǎn)負(fù)債率看起來(lái)很高，但和同行對(duì)比起來(lái)，不算特別高。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率76.95%，保利地產(chǎn)的負(fù)債率68.4%，中海地產(chǎn)59.1%，招商蛇口62.42%。和國(guó)有龍頭房企相比，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率略高一點(diǎn)，但和萬(wàn)科這類混合所有制的房企相比，碧桂園不算太突出。

至于那些已經(jīng)爆雷的房企，碧桂園可以稱得上是優(yōu)等生了。碧桂園的情況和萬(wàn)達(dá)很像，基本面都挺好，政策環(huán)境也在大幅改善，但償債能力卻是令人大跌眼鏡。

王健林到處甩賣資產(chǎn)，賣廣場(chǎng)，賣股權(quán)，只為回籠資金，維持企業(yè)商譽(yù)，為登陸港股保駕護(hù)航。碧桂園不同的是，它還沒(méi)賣資產(chǎn)，而是借助政策寬松，提高融資能力，新增企業(yè)債券。從當(dāng)前的情況來(lái)看，碧桂園所處的環(huán)境要好得多。真正給碧桂園造成壓力的是，持續(xù)下滑的銷售，房子賣不動(dòng)了，現(xiàn)金流難以正向循環(huán)流動(dòng)。

2020年，碧桂園的權(quán)益銷售總額是5700億，2021年，就下滑到了5580億。2022年更慘，碧桂園的權(quán)益銷售總額暴跌至3574億，跌幅高達(dá)35.95%。進(jìn)入2023年以后，全國(guó)房地產(chǎn)銷售并沒(méi)有回暖，而是繼續(xù)下滑，碧桂園一季度權(quán)益銷售總額降至718.7億。要是在接下來(lái)的3個(gè)季度里，不能扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)的銷售，全年權(quán)益銷售總額可能要跌至2000億以內(nèi)。

我們常說(shuō)，“一鯨落，萬(wàn)物生”?？墒聦?shí)上，它的背面是，時(shí)代的一粒沙，落到個(gè)人頭上就是一座山。碧桂園的體量比恒大更大，而在去杠桿方面，碧桂園做得要比恒大好得多。恒大的問(wèn)題在于，無(wú)節(jié)制地?cái)U(kuò)張，搞了恒大冰泉，恒大足球，恒大糧油，恒大汽車，恒大健康，恒大文旅、恒大音樂(lè)等，涉足領(lǐng)域非常大，而錢卻主要來(lái)自于房地產(chǎn)。恒大音樂(lè)、恒大汽車、恒大冰泉等，都是虧損的買賣。恒大足球更是開(kāi)啟了中國(guó)金元足球的新時(shí)代。

在業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面，碧桂園比恒大要謹(jǐn)慎得多。碧桂園主要還是圍繞房地產(chǎn)為核心，向上游做了博智林機(jī)器人，專攻建筑自動(dòng)化。另外就是做了碧桂園創(chuàng)投，自己不深入產(chǎn)業(yè)，只做背后的投資人，先后參投了比亞迪半導(dǎo)體、蜂巢能源、長(zhǎng)芯存儲(chǔ)、紫光展銳、藍(lán)箭航天等一堆高科技創(chuàng)新企業(yè)。

這種做法要輕得多，把專業(yè)的事情交給專業(yè)的人做，而不是自己跨界、跨領(lǐng)域去深入。碧桂園能保持賬上現(xiàn)金流比其他同行要充沛，主要就是自己不搞巨額投資，對(duì)多元化擴(kuò)張，相對(duì)謹(jǐn)慎。

在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，碧桂園所面臨的難題是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身轉(zhuǎn)型的陣痛。過(guò)去的高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，已經(jīng)行不通了。但短期內(nèi)，碧桂園也無(wú)法找到一個(gè)新的增長(zhǎng)模式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行階段中，資金壓力逐漸變大。

不過(guò)，碧桂園挺過(guò)了最艱難的時(shí)刻。而今，政策上，刺激房地產(chǎn)，維持房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)就業(yè)，促增長(zhǎng)，已經(jīng)成為主旋律。對(duì)碧桂園而言，大環(huán)境要寬松得多，活下來(lái)的問(wèn)題不大，但過(guò)去的輝煌是一去不復(fù)返了。

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