住宅維修資金為何難管又難用 進(jìn)一步完善住宅維修資金管理制度

“9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的5062.07萬元住宅維修資金未及時上交專戶，最長時間達(dá)8年”“4家房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用代收的住宅維修資金1184.63萬元”。近日，一份來自有關(guān)部門提供的關(guān)于湖北省襄陽市住宅維修資金問題整改情況，引起了國務(wù)院第七次大督查第九督查組的注意。

住宅維修資金是業(yè)主繳納的專門用于維修、改造住宅共用部位和共用設(shè)施的錢，屬于全體業(yè)主所有，不能挪作他用。為何會發(fā)生維修資金被違規(guī)挪用的情況?資金管理是否存在漏洞?業(yè)主有沒有充分享受到使用維修資金的權(quán)利?為此，督查組赴湖北襄陽市走訪調(diào)查。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住宅維修資金被違規(guī)挪用，主要原因在于收費(fèi)程序不規(guī)范。按照2008年發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)將首期住宅維修資金存入專戶，但該辦法并未明確繳納程序。實(shí)際操作中，出現(xiàn)了由房地產(chǎn)開發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收情況，一些違規(guī)挪用資金的現(xiàn)象也就隨之發(fā)生。比如，督查組查閱資料發(fā)現(xiàn)，湖北4家房地產(chǎn)開發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)對外出借近400萬元、經(jīng)營挪用近600萬元代收的維修資金。

襄陽市房屋維修基金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人說，由于現(xiàn)行規(guī)定并未明確禁止房地產(chǎn)開發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金，也考慮到居民辦事方便，只要是居民自愿的委托，基金管理中心還是照常辦理。這種模糊不清的規(guī)定，為房地產(chǎn)開發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)拖延繳納甚至違規(guī)挪用資金創(chuàng)造了條件。

征收程序不規(guī)范，資金使用也困難。督查組查閱資料發(fā)現(xiàn)，襄陽市從2003年開始收繳住宅維修資金，截至2020年9月，商品房維修資金銀行存款余額13億元，房改房維修資金余額1.2億元，共有411個小區(qū)使用了商品房維修資金3549萬元，有132個小區(qū)使用了房改房維修資金832萬元。整體來看，住宅維修資金使用率僅為3%。

住宅維修資金使用率為何如此之低?是小區(qū)居民維修需求不足，還是其他原因?qū)е?為弄清疑問，督查組決定走訪當(dāng)?shù)匦^(qū)，進(jìn)一步了解情況。

在襄陽市春天大道小區(qū)，物業(yè)經(jīng)理董女士告訴督查組，因為外墻漏水、電梯鋼絲損壞等問題，前不久小區(qū)向房屋維修基金管理中心申請使用維修資金，但被告知不滿足使用條件。

“主要是因為目前我們小區(qū)業(yè)主維修資金存繳不到總戶數(shù)的三分之二。而按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，要使用住宅專項維修資金，需經(jīng)過占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。”董女士說，由于牽涉多方利益，這兩個三分之二的指標(biāo)操作起來非常困難。“比如小區(qū)5號樓有200戶業(yè)主，只有20戶外墻面漏水，漏水面積明顯達(dá)不到總面積的三分之二，其他180戶同意使用維修基金的積極性就不高。再比如說，一單元的電梯壞了，但二單元和三單元的住戶并不受影響，出于自身利益考慮，二單元和三單元的業(yè)主可能就不太愿意使用維修資金。”

督查組發(fā)現(xiàn)，即使過了“三分之二”這道坎，維修資金的支取還面臨著其他種種“關(guān)卡”。比如要提出維修方案，經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)證合規(guī)后，才可以安排維修資金。維修結(jié)束后，還要上報費(fèi)用明細(xì)、審核公示等種種程序，才能真正將維修資金拿到手。

重重“關(guān)卡”導(dǎo)致維修資金使用難，大量資金長期被閑置。如何保證這筆資金的保值增值呢?督查組查閱資料發(fā)現(xiàn)，雖然按相關(guān)規(guī)定，在保證住宅維修資金正常使用的前提下，可以將住宅維修資金用于購買國債以保值增值，但目前襄陽市住宅維修資金全是放在銀行賺取利息，襄陽市房屋維修基金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人對于國債的風(fēng)險收益、怎么購買等情況也不了解，進(jìn)一步保值增值動力并不強(qiáng)。這就導(dǎo)致一邊急需維修但缺乏資金支持，而另一邊大量維修資金躺在賬戶上“睡大覺”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

督查組認(rèn)為，住宅維修資金面臨“管理難”“使用難”的情況，既有現(xiàn)行維修資金管理制度不完善的問題，也有地方部門管理不到位的問題。隨著住宅使用時間的增長，房屋公共設(shè)施的維修和翻新需求將越來越密集地涌現(xiàn)，對住宅維修資金的使用和管理水平將提出更大考驗。督查組建議進(jìn)一步完善住宅維修資金管理制度，理順管理體系，優(yōu)化使用程序，既能維護(hù)業(yè)主權(quán)益，又使其具有可操作性，讓住宅維修資金真正發(fā)揮其為住宅“養(yǎng)老”“治病”的作用。記者 李華林