鄭州樓市高庫(kù)存的極限拉扯：有人“割肉”賣房、有人夾縫“撿漏”

約兩個(gè)月前的8月3日，鄭州市頒布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，成為全國(guó)第一個(gè)率先出臺(tái)該政策的省會(huì)城市。

鄭州一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)中，被重點(diǎn)聚焦的城市之一。這并不僅僅是因?yàn)樗鳛槭?huì)，地處平原，擁有千萬級(jí)人口，是中原城市群的核心；也因?yàn)樗?jīng)經(jīng)歷過“7·20特大暴雨”，是“80后買房夫妻眼里失去了光”“最高學(xué)歷爛尾樓盤”等事件的發(fā)生地，它受沖擊更深，也更具有一種典型意義。

(資料圖片)

鄭州幾乎用上了能用的一切手段，來幫助樓市平穩(wěn)渡過低谷期。但這個(gè)低谷期在如今看來，似乎顯得有些漫長(zhǎng)。在發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一個(gè)月后，鄭州又宣布放開限購(gòu)。而現(xiàn)在距離那時(shí)，又一個(gè)月過去了，時(shí)間已經(jīng)來到了樓市“金九銀十”的尾巴上，每日人物找到了鄭州的多名買房者、賣房者、銷售中介，他們講述了自己與房子有關(guān)的故事，以及各自眼中的鄭州樓市現(xiàn)狀。

文 |李清揚(yáng)

編輯 |易方興

運(yùn)營(yíng) |橙子

“割肉”賣房

八月初，鄭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張?jiān)伒呐笥讶?，被同行的慶祝消息刷屏了。

鄭州發(fā)布了一套房市新政——下調(diào)房貸利率，實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”?！袄谩薄白屶嵵輼鞘兄噩F(xiàn)生機(jī)”等字眼，在朋友圈里頻頻出現(xiàn)。在房地產(chǎn)干了十四年的張?jiān)伩吹?，售樓處里，重新擠滿了看盤問價(jià)的人。

可兩三天之后，售樓處的熱鬧便散了，相關(guān)消息如同沉入水中，悄無聲息。一周后，正在出售房子的33歲的熊家豪，沒有等待來看房子的意向買家，卻收到中介的電話，“你想趕快賣的話，你這個(gè)價(jià)格還得下調(diào)”。

熊家豪在鄭州念完大學(xué)，目前在上海工作。他是在這波新政潮流之下，想借機(jī)賣掉房子的眾多鄭州業(yè)主中的一個(gè)。

他的房子位于鄭州市北三環(huán)，屬于市中心金水區(qū)，教育資源豐富。金水區(qū)也是鄭州房?jī)r(jià)靠前的幾個(gè)區(qū)之一，在過去，這里的房子相對(duì)好賣，但今年，他這套房子遲遲沒能賣出去。

他覺得掛的已經(jīng)是周邊同戶型的最低價(jià)了，255萬，121平米，近學(xué)校，雙地鐵，還緊鄰一個(gè)大商場(chǎng)。但這房子足足掛了8個(gè)月，從過年一直掛到現(xiàn)在。

后來，他又把房子再降了20萬，中介讓他再降降，他不愿意，“太不劃算了”。掛了電話沒幾天，他再看周圍掛牌價(jià)，其他人都開始降價(jià)了。

這一幕，從8月3號(hào)到4號(hào)的鄭州樓市數(shù)據(jù)也可以得到佐證。據(jù)諸葛找房網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，新政頭兩天，一共有756套房源降價(jià)出售，與此同時(shí)，新上房源1999套，超過出售量。

也就是說，鄭州的房子正在一面降價(jià)，一面越賣越多。更讓熊家豪覺得郁悶的是：“越出政策，二手房房?jī)r(jià)就越跌?！彼恳淮未蜷_交易平臺(tái)，房?jī)r(jià)的走向都是負(fù)的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州共有約14.16萬套二手房在售，新政推出的八月，二手房成交8021套，環(huán)比下降了9.3%。

相比熊家豪這樣已經(jīng)離開鄭州的人而言，一些仍在鄭州本地工作、且有強(qiáng)烈置換需求的人的賣房意愿更加強(qiáng)烈。

▲2022年7月23日，鄭州，金水區(qū)高層住宅。站在高處遠(yuǎn)眺，鄭州城區(qū)高層商品房住宅密集，高樓鱗次櫛比。圖 / 視覺中國(guó)

為了盡快脫手房子，在大量的房源面前，降價(jià)幾乎成了淼苗苗唯一能做的事。

在鄭州南邊的航空港區(qū)，淼苗苗一家五口人在一套89平的兩房戶型里生活了五年，“有些擁擠”。當(dāng)初她2018年買這套房子花了89萬，為照顧孩子辭職之后，家里經(jīng)濟(jì)來源僅丈夫一人?，F(xiàn)在，他們家每個(gè)月房貸4000元，占了每月支出的三分之一。

5月份，她決定以73萬來出售這套房子，算市場(chǎng)的中間水平。到了8月，她發(fā)現(xiàn)：“大家越掛越低，互相內(nèi)卷。”

中介和買房者都來壓價(jià)格。接中介電話，頭一句就是：“姐，你的房子還能再低不？最低多少錢出？”接待看房的顧客，最過分的直接攔腰砍價(jià)。

被迫不斷降價(jià)讓她很焦慮：“什么是最低價(jià)？最低能多低？”現(xiàn)實(shí)是，過去房?jī)r(jià)是每平米幾百地跌，現(xiàn)在直接每平米跌了2000元。

為了盡快出手房子，她在同小區(qū)租了一間房住，“這樣房子能收拾得干凈些，給看房的人留下一個(gè)好印象”。不光如此，為了賣掉房子，她還打算家電全送。

當(dāng)樓市變成了買方市場(chǎng)，淼苗苗時(shí)常感到她是三者里地位最低的。在中介平臺(tái)上，把中介費(fèi)用提高50%，才能獲得流量和曝光量；而當(dāng)面對(duì)買房者，對(duì)方總是要求降價(jià)，“仿佛能買你的房子，是看得起你”。

而新政對(duì)她賣房幾乎沒有幫助。新政中提到的多子女家庭購(gòu)房與購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，均針對(duì)“購(gòu)買新建商品住房”，除此之外，“畢業(yè)生買房，100%返還契稅”等福利她也享受不到。算上契稅、利息、裝修和家電等費(fèi)用，這套房子的掛牌價(jià)已經(jīng)虧了將近40萬。

▲圖 / 《后浪》劇照

撿漏的買房者

另一方面，在購(gòu)房者眼中，鄭州的新政也效果有限。但他們也發(fā)現(xiàn)，自己的議價(jià)空間變大了。

今年夏天，27歲的河南信陽女孩邱粒，準(zhǔn)備在鄭州挑選婚房。但她預(yù)算不多，只有1萬/㎡的預(yù)算。但當(dāng)時(shí)，1萬/㎡的預(yù)算，在鄭州四環(huán)內(nèi)想找到好的房源很難。

7月份有一回，她路過一家樓盤，正在促銷，門口排了長(zhǎng)隊(duì)。結(jié)果一聽房?jī)r(jià)一萬三起步，她立刻退了出來。那段時(shí)間她聽人說“還會(huì)跌，再等等”。

之后，她又經(jīng)歷了很多五花八門的促銷樓盤，比如“買就送7萬元停車位”“送云南雙飛6日游”“婚慶大禮包”等等。她覺得，鄭州樓市陷入了一種“只要你有錢愿意買，就能無底線地讓你上車”的氛圍中。有一次，她還去看過位于鄭州北邊平原新區(qū)的疊墅，只要80萬，有的甚至可以0首付，“我當(dāng)時(shí)想，天哪，在我以前認(rèn)知里別墅至少需要100萬。”

但由于地理位置遠(yuǎn)離城區(qū)，較為偏僻，她還是放棄了。

最終，她沒有想到，她竟然以一萬以內(nèi)的價(jià)格上車了北三環(huán)的房子。8月底，邱粒的中介給她推薦了一套北三環(huán)的精裝修特價(jià)洋房，120平，均價(jià)只要9000元左右，首付款還有折扣，戶型為四室三衛(wèi)，戶型很不錯(cuò)。

某種程度上，剛需族邱粒是這次鄭州房?jī)r(jià)下降的受益者。她很滿意，只用了一天考慮的時(shí)間就簽了合同。

簽約時(shí)，距離“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)推出了20余天。她并不關(guān)心新政——她是否購(gòu)房并不由政策決定，畢竟政策沒法讓房?jī)r(jià)下降。換句話說，更讓她在意的是“降價(jià)”。在她看來，只要用合適的價(jià)格，買到了喜歡的房子，那么，以后“不賣就不會(huì)賠”。

在之前，鄭州樓市很大部分都是靠邱粒這樣的剛需族支撐起來的。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，鄭州“剛需族”平均31.9歲，多為周邊城市人?！安还茉诓辉卩嵵葑『凸ぷ鳎依镌谑〕怯刑追孔印币欢瘸蔀楹芏嗪幽先说墓沧R(shí)。

▲圖 / 《公主屋》劇照

但現(xiàn)在，這群剛需族寧愿再等等。淼苗苗接待過幾個(gè)來看她房子的買家，他們雖然有強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿，但最終不愿出手的原因是“想再等等”。

與此同時(shí)，盡管鄭州房子在降價(jià)，一些剛需購(gòu)房者依然覺得，房子還是太貴了。比如1997年出生的萱萱，她是駐馬店人，本科畢業(yè)后成了一名鄭漂，“在自己家鄉(xiāng)找不到合適的工作，大部分都來鄭州落腳”。

她想在鄭州擁有一套自己的房子，但預(yù)算有限，有的房子降價(jià)了也買不起，可選房源并不多。她在鄭東新區(qū)工作，收藏了三四套房源，其中一套最令她心儀的，位于鄭東新區(qū)邊緣，64平的二手毛坯房，業(yè)主直降6萬后，符合她70萬以內(nèi)的預(yù)算，成為了她擁有這套房子的契機(jī)。

房子距離公司遙遠(yuǎn)，公共交通需花費(fèi)一個(gè)半小時(shí)。但萱萱仍然感到知足，這是她能夠著的最適合的房子，否則，她可能依然因?yàn)樨?fù)擔(dān)太高下不了手。

鄭州樓市越來越難賣，還有一個(gè)原因，在房子全國(guó)普遍都降價(jià)的情況下，一些人最后放棄了在鄭州，去更具有性價(jià)比與發(fā)展前景的城市生活。

何舒北漂十年，她的孩子到了上小學(xué)的年紀(jì)，回到鄭州原是她的退路，但現(xiàn)在，她正在天津看房，天津的教育資源對(duì)她來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過鄭州。

在社交平臺(tái)上的鄭州賣房帖里，也能看到這個(gè)趨勢(shì)。在這些帖子中，有一半都是選擇離開鄭州的人。在房子與房子的抉擇中，鄭州的房子往往會(huì)先被放棄。

積壓之困

9月12日，距離“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出一個(gè)多月后，鄭州取消二環(huán)內(nèi)限制性購(gòu)售政策，同時(shí)首套首付款調(diào)整為不低于20%，二套首付款比例不低于30%。張?jiān)伒呐笥讶υ俅嗡⑵亮恕?/p>

張?jiān)伇容^例外，屬于沉默的少部分之一，沒有轉(zhuǎn)發(fā)，也沒感到多少欣喜。他告訴每日人物，當(dāng)下鄭州市場(chǎng)，中介市場(chǎng)的開單率非常低，“70% 到 80% 的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都無法做出來業(yè)績(jī)”。之前的認(rèn)房不認(rèn)貸火了兩三天，實(shí)際效果非常有限，“100個(gè)里有一個(gè)下單的都不得了”。

張?jiān)?009年入行，那是鄭州房市的黃金時(shí)代，“那會(huì)兒人的認(rèn)知就是買房能掙錢，80%的人都在討論房?jī)r(jià)”。為遏制炒房，鄭州于2011年出臺(tái)限購(gòu)令，但房?jī)r(jià)依然在漲，從2012年到2019年，“從8000多漲到了16000，翻了一倍”。

當(dāng)初，火爆的市場(chǎng)吸引了眾多開發(fā)商。以萬科、保利發(fā)展為代表的頭部房企入場(chǎng)，來自南方的碧桂園和華潤(rùn)置地也不甘落后地?fù)]師北上。大量房子拔地而起，2020年5月，根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的“萬億俱樂部”城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判，在當(dāng)時(shí)17個(gè)GDP萬億城市中，鄭州對(duì)房地產(chǎn)投資依存度最高，為28.9%。

與開發(fā)商步調(diào)一致，鄭州市為進(jìn)一步擴(kuò)大入市的土地規(guī)模，進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)十余年的城中村改造，大量城改房被批準(zhǔn)入市，與商品房爭(zhēng)奪市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去70年內(nèi)，鄭州市區(qū)面積翻了75倍，其中有接近一半面積是在近十年內(nèi)擴(kuò)增完成的。

高歌猛進(jìn)造成了房子的激增，這樣一來，消化這些房子成了困難。

在張?jiān)伩磥恚砰_限購(gòu)的舉動(dòng)意義有限的原因正在于此。“本身已經(jīng)是一個(gè)名存實(shí)亡的東西，就算不限購(gòu)也沒多少人買了?！睆?jiān)佌J(rèn)為，當(dāng)下改善購(gòu)房者需要把自己的房子賣了才能去買改善房，然而，有剛需需求的年輕人，“不止對(duì)買房這件事有抵觸，他們手上也沒錢。”

▲圖 / 《婚巢》劇照

沒錢的直接原因是薪酬不佳。淼苗苗為結(jié)婚嫁來鄭州，在這座城市待了十年。與家鄉(xiāng)平頂山市比起來，鄭州的平均工資水平徘徊在四五千，薪酬并沒有多么明顯的優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)和環(huán)境卻更加卷而激烈，“這導(dǎo)致好多人在鄭州呆不下去，去外地就業(yè)”。

疲乏的就業(yè)環(huán)境無疑與鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)。據(jù)河南省官方統(tǒng)計(jì)，鄭州的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是以電子信息、汽車、食品、材料等為代表的制造業(yè)，勞動(dòng)密集型多，技術(shù)密集型和高附加值的崗位相對(duì)較少。

熊家豪從事互聯(lián)網(wǎng)科技類行業(yè)，2017年曾回到鄭州創(chuàng)業(yè)。他發(fā)現(xiàn)，鄭州雖為省會(huì)，工資比之一線特大城市幾乎腰斬。跟北京、上海比較，鄭州沒法讓一個(gè)做科技行業(yè)的人扎根，“有的五險(xiǎn)一金都未必能交全”。淼苗苗成為全職主婦前，她換過三份工作，只有一份工作交了五險(xiǎn)一金。

另一方面，可提供較高薪酬的大企業(yè)也較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州上市公司的數(shù)量?jī)H為成都的三分之一，雖然這些年鄭州一直在努力推出人才引進(jìn)和補(bǔ)貼政策，希望吸引高學(xué)歷的年輕人落戶。但據(jù)2020年智聯(lián)招聘推出的《中國(guó)城市人才吸引力報(bào)告》，鄭州位列13位，低于成都、武漢等省會(huì)。由于產(chǎn)業(yè)和企業(yè)所限，缺少發(fā)展空間，鄭州雖擁有千萬人口，卻沒有足夠的吸引力留住人才。

就業(yè)影響收入，收入影響購(gòu)買，傳導(dǎo)到末端，無論是新房還是二手房，鄭州房子難賣，就并不意外。

實(shí)際上，過去兩年，為提振樓市，鄭州就已將降首付、降貸款利率、補(bǔ)貼、返還契稅等政策用過一遍——手牌已經(jīng)幾乎用盡了。

政策之外，購(gòu)房者的信心也亟待修復(fù)。長(zhǎng)期以來，鄭州是一座與“爛尾”掛鉤的城市。它是許多受爛尾所困城市的縮影——供大于求的局面下，房子過多，無人購(gòu)買，開發(fā)商資金鏈中斷，爛尾由此誕生。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期的待交付問題項(xiàng)目有72個(gè)，涉及幾千套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列。

這也會(huì)打擊購(gòu)房者信心。萱萱買房前，身邊有至少三個(gè)朋友買的期房都要延期交房。“其中一個(gè)買的還是精裝修，聽說交付的時(shí)候會(huì)減配?！迸笥巡槐Ц嗥谕X得“能按期交房就謝天謝地”。

鑒于前車之鑒，萱萱只敢考慮現(xiàn)房毛坯或裝修過的二手房?？捶繒r(shí)，她接觸了一位年紀(jì)稍長(zhǎng)她幾歲的女性中介，他們路過一個(gè)樓盤時(shí)，對(duì)方指著房子告訴她，她在那兒買了一套公寓，目前處于停工狀態(tài)。萱萱很詫異，“樓盤在鄭州有一定的知名度，她本身也是從業(yè)者，沒想到還是踩坑了?！?/p>

▲2019年5月30日，鄭州市金水區(qū)原常砦地塊上的兩棟爛尾樓成功爆破倒塌。該兩棟爛尾樓為原常砦村集資所建房屋，到2013年僅建設(shè)了主體結(jié)構(gòu)，后因種種原因停工直至發(fā)生爛尾。圖 / 視覺中國(guó)

流向未知

但最后，在這樣的局面下，對(duì)于急需資金的人們來說，房子仍然要賣。

賣不動(dòng)，創(chuàng)造條件也要賣。淼苗苗決定自己行動(dòng)起來。她開設(shè)了社交平臺(tái)賬號(hào)，自己拍照、修圖、配文，介紹房子的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。中介帶人來看過幾次房子后，她發(fā)現(xiàn)一些中介只會(huì)一味強(qiáng)調(diào)價(jià)格，對(duì)房子獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)一無所知——她已經(jīng)不那么信任中介了。

堅(jiān)持在社交平臺(tái)發(fā)帖，讓她慢慢能收到一些意向者的私信。她自己接待，自己介紹，從小區(qū)綠化到樓層采光，從衣食住行到周邊配套，“總要有個(gè)點(diǎn)能戳中他，不然再便宜不喜歡也沒啥用”。

▲圖 / 視覺中國(guó)

以鄭州為例，比起傳統(tǒng)門店，如今社交平臺(tái)反而更適合賣房。中介設(shè)立賬號(hào)，專職耕耘社交媒體。張?jiān)伒墨@客渠道，更是直接從線下轉(zhuǎn)移到線上，通過拍視頻賣房。主播從小區(qū)門口到進(jìn)入房子，“不解讀政策，只介紹房子”。

“現(xiàn)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)最難的就是獲客，要為房子找到合適的買房人?！睆?jiān)佌f。

在“金九銀十”的秋季，九月底，熊家豪終于迎來了幾個(gè)月來遇到的第三個(gè)“真實(shí)買房人”，對(duì)方報(bào)價(jià)213萬。當(dāng)時(shí)，同戶型房源賣的最低價(jià)在218萬，中介告訴熊家豪，他賣價(jià)不能高于這個(gè)價(jià)格。“我報(bào)價(jià)216萬，行就賣，不行就算了?！?/p>

他算了一下，自己虧了約35萬，“相當(dāng)于給銀行打了幾年工”。但他顧不得了，“賠就賠了，再不賣，后邊虧得更多?！?/p>

而他賣房成功，所換來的現(xiàn)金，也即將流向下一個(gè)房子。熊家豪正在看上海的房子，“想撿個(gè)漏”。在松江，均價(jià)5萬左右的地區(qū)，有人掛牌價(jià)為35000元，他算了一筆賬，上海買房300萬，換掉鄭州房子得來的200萬，多年工作存下的公積金能抵掉一部分貸款，“至少三四年內(nèi)不用再考慮房貸壓力”。

從賣房者變成買房者之后，他發(fā)現(xiàn)自己從容了不少。

九月底，淼苗苗的也房子終于賣掉了。對(duì)方是個(gè)剛畢業(yè)兩三年的女生，線上看中了她的房子，之前一度掛73萬，對(duì)方砍到了62萬，“我說不能再賠了，再賠就賠到底了”。

經(jīng)過兩輪談判，最后她給自己多爭(zhēng)取到了一萬，以63萬成交。

轉(zhuǎn)手之后，輪到她成為買房人。身份轉(zhuǎn)變，心理同樣發(fā)生了變化。在語音里，她談?wù)撨@些的時(shí)候頗為平靜，她也成了那個(gè)想看看“到年底會(huì)不會(huì)降更多”的等待者。

更操心的還有那些投資客。無疑，房市向上的時(shí)候，鄭州房子是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。方芙今年40歲，和丈夫一起在河南創(chuàng)業(yè)做戶外亮化照明，存款過千萬。2019年，出于投資與為孩子未來生活的打算，她在鄭州核心位置買下了一套一百四十多平，總價(jià)約為280萬的房子，并希望它能漲價(jià)。

但買下房子后，因驅(qū)車距離較遠(yuǎn)，方芙去過的次數(shù)屈指可數(shù)。而現(xiàn)在，房?jī)r(jià)不斷下跌，她后悔了。

好在，國(guó)慶期間，鄭州房市局部回暖。貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)期間，鄭州新房成交1147套，同比增長(zhǎng)14.1%，二手房成交577套，同比增長(zhǎng)29.1%。

然而，這種回暖是有條件的。因?yàn)橘u出的房子多為“地緣改善型”，客群是收入穩(wěn)定，購(gòu)房預(yù)算在200萬-500萬之間的高凈值用戶——這個(gè)群體數(shù)量并不大。

賣房的過程，方芙是發(fā)懵的。那天是國(guó)慶假期最后一天，早上中介打來電話，她還沒睡醒。等到中午時(shí)中介又聯(lián)系了一次，說了幾分鐘，“不知道動(dòng)了哪根筋，想著賣了就賣了”。

“當(dāng)年買房子是頭腦一熱，賣房又是頭腦一熱?！闭鬯阋幌?，賣房賠了30萬。幾天過去，她仍然在想賣了房子是對(duì)是錯(cuò)。疫情三年，生意越發(fā)難做，她和丈夫解散了經(jīng)營(yíng)17年的公司，賣房算是給自己回血。

而更多人，還在等待好運(yùn)降臨，仿佛在這年頭，賣房要靠運(yùn)氣。在方芙分享賣房經(jīng)歷的帖子下方，無數(shù)人回復(fù)“接好運(yùn)”。無論預(yù)算多少，未來去向何處，每個(gè)人的心愿都是一樣的——沾沾喜氣，順利把房子賣出去。

▲圖 /《 打工仔的夢(mèng)想房》劇照

（文中受訪者均為化名）

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