人口減少后，以后的房子誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？_全球新視野

曾經(jīng)網(wǎng)上有一個(gè)非常有趣的段子，據(jù)說(shuō)在中國(guó)股票市場(chǎng)建立不久的時(shí)候，西方有一群金融大咖信心滿滿的帶著美鈔來(lái)中國(guó)炒股，在他們的認(rèn)知里，自己對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的運(yùn)行規(guī)律了如指掌，來(lái)中國(guó)炒股簡(jiǎn)直就是降維打擊，可誰(shuí)也沒(méi)想到，中國(guó)股市的復(fù)雜多變遠(yuǎn)超他們的想象，在經(jīng)歷了多次莫名其妙的大跌大漲之后，他們損失了海量的資金，最后灰溜溜的離開(kāi)了中國(guó)。

(相關(guān)資料圖)

這雖然只是一個(gè)段子，但也深刻的告訴了我們一個(gè)道理，在中國(guó)投資，如果你只知道用經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)去硬套，那多半是行不通的，因?yàn)樵谥袊?guó)，經(jīng)濟(jì)學(xué)不只是經(jīng)濟(jì)學(xué)，而是進(jìn)化成了另一門(mén)學(xué)科——政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

明白了這個(gè)道理，我們?cè)賮?lái)看房地產(chǎn)。

現(xiàn)在很多人非常關(guān)心一個(gè)問(wèn)題——我們已經(jīng)人口負(fù)增長(zhǎng)，以后房子是不是賣(mài)不出去了啊？

如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，答案是非常肯定的，是的，人口減少，必然會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)空置，事實(shí)上現(xiàn)在中國(guó)很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了房子空著沒(méi)人住的情況。

我老家那邊，農(nóng)村的房子成片的閑置，整個(gè)村子三十多戶人，住人的只有五六戶，且大多都是60歲以上的老人，鄉(xiāng)里人會(huì)多點(diǎn)，但一般都是農(nóng)忙的季節(jié)回來(lái)種種田，其他時(shí)間不常住在那里。

至于鎮(zhèn)上，得分情況來(lái)看，有產(chǎn)業(yè)的人口大鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)不輸縣城，有好多商品房小區(qū)，在那里居住基本和城里無(wú)異。

但如果是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的純農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，那除了學(xué)校和菜市場(chǎng)門(mén)口，其他地方基本是荒無(wú)人煙，鎮(zhèn)上的街道一眼看過(guò)去，一整排的三層小洋樓，住人的幾乎沒(méi)有，空置率高達(dá)70%，只偶爾有幾個(gè)上了年紀(jì)的老人充滿好奇的看著你。

這種農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)荒廢的情況在全國(guó)都十分普遍，中國(guó)城市化、工業(yè)化的40年，其實(shí)就是農(nóng)村人口流失的40年。

而人口流動(dòng)的基本趨勢(shì)大概是：村里和鄉(xiāng)里的會(huì)花錢(qián)去鎮(zhèn)里買(mǎi)房，鎮(zhèn)里和郊區(qū)的則花錢(qián)去縣城里，至于縣城里的有錢(qián)人，要么去地級(jí)市，要么去省會(huì)，極個(gè)別還會(huì)去一線城市，人口流動(dòng)的基本順序大概是這樣的，從下往上，房子的空置率依次遞減。

從我觀察到的事實(shí)來(lái)看，村里的房子空置率高達(dá)80%，鄉(xiāng)里接近70%，鎮(zhèn)里空置率50%（某些大鎮(zhèn)除外），縣城空置率30%。

甚至國(guó)內(nèi)有個(gè)別地方已經(jīng)出現(xiàn)了整個(gè)鎮(zhèn)子徹底荒廢的情況。

當(dāng)然，這種情況肯定不是我國(guó)所獨(dú)有的，西方國(guó)家基本也是一個(gè)樣，甚至比我們更夸張，2022年中國(guó)的城市化率是65.22%，法國(guó)是80%、加拿大81%、美國(guó)82%、英國(guó)83%、日本更是來(lái)到了驚人的92%。

城市里那么多人，用腳想都知道農(nóng)村是徹底荒蕪了。

我以最夸張的日本為例，日本總?cè)丝?.26億人，一個(gè)東京都市圈就有3700萬(wàn)人，三大都市圈，東京、名古屋、關(guān)西的總?cè)丝诤嫌?jì)突破了6600萬(wàn)，也就是有超過(guò)一半日本人擠在三大城市圈里，在這些大城市里，年輕人擠在20平米狹窄的空間中生活，甚至有的租不到房子只能長(zhǎng)期住在網(wǎng)吧里。

而反觀日本的鄉(xiāng)村，街上一個(gè)年輕人都沒(méi)有，偶爾會(huì)看見(jiàn)幾個(gè)老年人、幾只貓狗，很多店鋪是關(guān)門(mén)的，住房也是大門(mén)緊閉，路上車(chē)很少，街邊的停車(chē)場(chǎng)也是空蕩蕩的，二十多年前建的球場(chǎng)也是銹跡斑斑，周?chē)床坏揭粋€(gè)踢球的人，這種冷清和安靜的氛圍，讓你完全感受不到一點(diǎn)生活氣息，白天尚且如此，到了晚上必然就成了徹底的鬼城。

很難想象，這兩種截然不同的場(chǎng)景竟然發(fā)生在同一個(gè)國(guó)家里。

但這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，錢(qián)在哪里，人自然就流向哪里，為什么大家都要進(jìn)城？因?yàn)楹芎?jiǎn)單的道理，留在村里種地一年收入5700，出去打工，一年可以賺57000，沒(méi)讀過(guò)書(shū)的人閉著眼睛都知道怎么選。

而且現(xiàn)實(shí)還遠(yuǎn)不止如此，在城里，有更好的醫(yī)生、更好的學(xué)校和老師、更豐富的服務(wù)、更便捷的交通。

我舉幾個(gè)簡(jiǎn)單的案例，網(wǎng)購(gòu)這件事，如果你住在村里，快遞多半只送到鎮(zhèn)上，你從村里去鎮(zhèn)上路程可能有好幾公里，而住在城里，快遞可以直接送貨上門(mén)。還有外賣(mài)，打車(chē)這些服務(wù)，你在村里統(tǒng)統(tǒng)都享受不到，社會(huì)的進(jìn)步幾乎和你沒(méi)有關(guān)系。

除了這些服務(wù)，更大的差異在醫(yī)療和教育，一個(gè)好醫(yī)生，意味著關(guān)鍵時(shí)刻能救你的命，一個(gè)好學(xué)校，意味著清北錄取率高達(dá)50%，可能改變一個(gè)家族的命運(yùn)，而如果你住在村里，這些資源全都和你沒(méi)有關(guān)系。

正是因?yàn)榉N種原因，所以哪怕城市里的房子已經(jīng)很貴了，但依然有人前赴后繼的去購(gòu)買(mǎi)。

日本人口負(fù)增長(zhǎng)已經(jīng)很多年了，但東京的房?jī)r(jià)依然在漲。

之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，主要有兩個(gè)原因：

1.目前全世界幾乎所有國(guó)家都處于貨幣超發(fā)的狀態(tài)，每年都在印錢(qián)，錢(qián)最終都會(huì)流入到市場(chǎng)里，市面上貨幣的總量持續(xù)增加，會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格膨脹，以前一碗粉1塊錢(qián)，現(xiàn)在賣(mài)5塊，那房子漲個(gè)兩三倍是不是有很合理？

很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)高一定沒(méi)人買(mǎi)，那是受限于自己的收入，這個(gè)世界上有錢(qián)人真的很多，深圳有個(gè)樓盤(pán)看樓需要先驗(yàn)卡，沒(méi)有500萬(wàn)現(xiàn)金，門(mén)都不讓你進(jìn)，但即便如此，依然排隊(duì)的人絡(luò)繹不絕。

2.總?cè)丝陔m然降低，但從農(nóng)村和小城市依然有源源不斷的人進(jìn)入大城市，他們還有買(mǎi)房的需求。

這就是全世界的大城市房?jī)r(jià)都居高不下的真正原因。

國(guó)內(nèi)也是一樣的道理，雖然現(xiàn)在我們總?cè)丝谝呀?jīng)下滑，但每年從中西部依然有大量的年輕人進(jìn)入一線城市，所以指望一線城市房?jī)r(jià)大跌去抄底，這種想法不太現(xiàn)實(shí)。

中國(guó)的房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)跌，也一定會(huì)有很多房子賣(mài)不出去，但這種傳導(dǎo)有個(gè)優(yōu)先級(jí)，村里-鄉(xiāng)里-鎮(zhèn)里-縣城-地級(jí)市-省會(huì)-一線城市，越往后面房子越保值，如果不出意外，未來(lái)中國(guó)的一線城市房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)天文數(shù)字。

但是，我一開(kāi)始就說(shuō)過(guò)的一句話，在中國(guó)不能用經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)去硬套，中國(guó)講的是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

雖然從基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，中國(guó)未來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)必然是越來(lái)越高，但咱們國(guó)家已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，試想一下，如果我們盲目的去走西方大城市集群的道路，那未來(lái)有一天，中國(guó)12億人是不是得有6億人擠在北上廣深？那得卷到什么地步？

所以我們必須走出一條不一樣的道路。

去年中央發(fā)布了一條重磅消息，出臺(tái)了一個(gè)叫《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》的文件，這個(gè)文件的主體意思很清晰，那就是中國(guó)不能只有幾個(gè)大城市，還得有一些實(shí)力強(qiáng)勁的小縣城。

如果再結(jié)合上面一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“推進(jìn)超大特大城市瘦身健體”這個(gè)政策，以及提了好幾年的鄉(xiāng)村振興政策來(lái)看，國(guó)家的意思非常明白了，相比起只有幾個(gè)大城市集群撐場(chǎng)面，國(guó)家更希望看到的是中國(guó)均衡發(fā)展群星遍布的場(chǎng)景，只有這樣，我們才能走上一條良性發(fā)展的道路。

當(dāng)然，這條道路肯定很難，也不一定能夠成功，但從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在中國(guó)如果你只盯著經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而忽視政策的調(diào)整，這并不是一個(gè)理智的思考，我始終還是相信，我們能走出一條和西方不一樣的道路。

關(guān)鍵詞：