環(huán)球快看點丨房貸利率不斷降低，2023年是不是買房好時機？

中國樓市魔幻的一幕出現(xiàn)了！

(資料圖)

就這幾天，“報復(fù)性還貸”這個詞火遍全網(wǎng)，全國各地的銀行門口排起了長隊。

和以往不一樣，這次大家去銀行，不是為了存錢取錢，也不是為了找銀行借錢，而是搶著去銀行還錢。

眼看提前還貸的人數(shù)越來越多，銀行急得趕緊提高了還貸門檻，甚至還有銀行高掛起了“免戰(zhàn)牌”，讓大家?guī)讉€月后再來。

這種債主不收錢，欠債的追著債主跑的奇葩場景，我估計許多人一輩子都沒有見過。

之所以會發(fā)生這么魔幻的事情，是因為進入2023年之后，全國各地的房貸利率一降再降，從2021年年底的6.8%降到了如今的3.7%，個別地區(qū)的朋友，在短短一年之內(nèi)，利差高達(dá)3%！

這是個什么概念，我們來做一個簡單的算術(shù)題：

2021年年底以6.8的利率購買一套總價200萬的房子，等額本息貸款30年利息為188萬，月供9126元。

2023年年初以3.7的利率購買一套總價200萬的房子，等額本息貸款30年利息為91萬，月供6443元。

同一套房子，晚一年買，直接省下了97萬的利息，2700塊錢的月供，如此巨大的落差，對于任何一個普通家庭，都是難以接受的刺激。

但沒辦法，當(dāng)初買房時合同的利率寫得清清楚楚，即便后悔不甘，我們也無能為力，這個時候家里有余糧的可以擠一擠提前把貸款給還了，減少自己的損失，可那些手上沒錢的，要么趕緊出手賣房再用低利率買房，要么就打碎牙往肚子里咽，默默的吃下這個啞巴虧，其中的辛酸只有自己清楚。

我有一個朋友剛剛出手賣掉了自己6.1利率的房子，他說想趁現(xiàn)在利率這么低再換一套低利率的房子，問我現(xiàn)在是不是買房好時機，我告訴了他兩件事，他心里突然就拿定了主意。

第一件事，2022年中國人口近幾十年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

在非戰(zhàn)亂、無天災(zāi)的時代，出現(xiàn)人口負(fù)增長，對于任何一個國家來說都是非常重要的信號，會深刻的影響到很多行業(yè)的發(fā)展，比如教育，入學(xué)兒童的減少，必然會引發(fā)教師系統(tǒng)的大裁員，再比如嬰幼兒周邊產(chǎn)品，奶粉、玩具、童裝，這些行業(yè)長期來看市場的萎縮不可避免。

還有就是房地產(chǎn)行業(yè)，2022年中國城市化率65%，已經(jīng)逼近了發(fā)達(dá)國家的門檻，從歷史周期來看，一個國家城市化率30%-70%的階段，是該國房地產(chǎn)的黃金時期，中國已經(jīng)基本走完了這個黃金時期，未來至少10-15年之內(nèi)，房價整體持平或者下行是大勢所趨。

近2年來，因為債務(wù)違約暴雷的有恒大、融創(chuàng)、綠地、陽光城、世茂、富力……等23家大型房企，如果不是國家強撐著，恐怕會出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融危機。

但國家能做的也只是防止房價暴跌，無法干預(yù)市場的信心，就拿房貸利率這個事來說，利率本質(zhì)上就是貸款的價格，以現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢，大家都不想背負(fù)太多貸款，房貸放不出去，利率自然下滑，這就是當(dāng)前房貸利率一降再降的重要原因。

全球經(jīng)濟下行，疊加人口負(fù)增長，這兩個因素直接影響了民眾對房地產(chǎn)市場的信心，這兩個問題不解決，未來房貸利率還有下降的空間。

就像去年利率4.5的時候一樣，當(dāng)時很多房產(chǎn)中介也是大喊大叫利率不可能再低，抓緊時間趕緊買房，結(jié)果現(xiàn)實告訴我們，沒有最低，只有更低，3.7的利率肯定不會是終點。

除了基本的人口趨勢，我還說了第二件事：房產(chǎn)稅終將來臨。

你肯定聽別人說過房產(chǎn)稅阻力大，絕對無法推行，千萬不要信！因為再大的阻力也無法阻擋國家機器前進的大勢。

房產(chǎn)稅之所以遲遲無法落實，目前主要有下面幾個原因：

1.中國有一部分極其特殊的群體，他們有房產(chǎn)，但是手上卻沒有什么錢。

比如說有一個人20多年前去深圳闖蕩，他以2000元/平的價格購買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在房產(chǎn)總價高達(dá)600萬，可是這套房子他賣不出去，現(xiàn)在他月薪只有6000塊錢，如果對他征收房產(chǎn)稅，那會給他帶來巨大的生存壓力。

中國有很多這樣的人，住在寸土寸金的北京四合院里，說起來也是身價過億，但是手上并沒有多少流動資金，畢竟再貴的房產(chǎn)，也要賣出去才能變現(xiàn)。

其他國家之所以沒有遇到類似的問題，是因為很少有國家在短短20年的時間里，房價和GDP的總量會發(fā)生如此巨大的改變，在征收房地產(chǎn)稅的時候，如何對這部分群體收稅，會是一個難題。

2.上海一直都在進行房產(chǎn)稅試點，但是通過計算，如果把上海模式推廣到全國，每年最多也就能收到幾千億人民幣，這點錢對于國家財政而言，杯水車薪。

要解決這個問題，要么擴大收稅范圍，要么提高征稅比例，二者都有點不太適合當(dāng)下的中國國情。

因為中國當(dāng)下是一個葫蘆型社會結(jié)構(gòu)，有錢人非常多，窮人也很多，中間的中產(chǎn)階級數(shù)量嚴(yán)重不足。

如果擴大收稅范圍，很容易讓本就不太富裕的中產(chǎn)階級生活雪上加霜，直接影響中國的內(nèi)需。

如果直接提高征稅比例，只對有錢人征高稅，第一會遇到前面提到的特殊群體如何判定為有錢人的問題，第二會導(dǎo)致有錢人大量拋售房產(chǎn)，動搖整個房地產(chǎn)行業(yè)的根基。

所以房產(chǎn)稅這個事不能操之過急。

但困難再大，征收房產(chǎn)稅也是大勢所趨。

我非常喜歡研究歷史，研究多了就發(fā)現(xiàn)太陽底下沒有新鮮事，為什么房產(chǎn)稅一定要收？看看康熙年間的攤丁入畝你就清楚了。

作為中國歷史上最成功的收稅案例之一，攤丁入畝完美的告訴了我們，王朝中期如何通過調(diào)整收稅方法來獲得中興。

一個王朝建立的初期，肯定是先收人頭稅，而不是土地稅，因為王朝初期人口少土地多，你土地稅收得多，老百姓就不種地了，所以為了鼓勵百姓開荒，統(tǒng)治者一開始都不會征收土地稅。

而且一個王朝在建國的過程中，由于初期力量薄弱，不可避免地要依靠豪強和鄉(xiāng)紳的力量，所以在王朝成立之后，為了維持政權(quán)的穩(wěn)定性，統(tǒng)治者一般不會對鄉(xiāng)紳豪強收稅，反而會給他們免稅特權(quán)。

這就出現(xiàn)了一個問題，那就是王朝初期人口本來就少，只收人頭稅根本就收不到幾個錢，為了維持國家的運行，就只能不斷給老百姓加稅，老百姓收稅多，鄉(xiāng)紳豪強不收稅，長此以往必然會出現(xiàn)貧富差距。

而且不僅是貧富差距，當(dāng)稅收壓力越來越大的時候，一旦遇到災(zāi)年，老百姓就會把自己的土地賣給鄉(xiāng)紳豪強，于是土地兼并就出現(xiàn)了，發(fā)展到這一步，中央收不上去錢，老百姓也沒錢，國家就到了必須調(diào)整稅收模式的時候了。

攤丁入畝高明就高明在，它從收人頭稅，轉(zhuǎn)變?yōu)槭胀恋囟悾ㄙY產(chǎn)稅），把稅收壓力從老百姓身上轉(zhuǎn)移了一部分到富人身上，化解了社會矛盾。

所以清朝實施攤丁入畝之后，人口就從1億快速暴漲到了3億人，迎來了中國封建社會的巔峰期。

雖然如今時代發(fā)生了變化，但原理是相通的，如今咱們的變革，其中一個重要方式，就是從征收勞動稅（社保）轉(zhuǎn)變一部分為收資產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）。

既然富人的財富有很多在樓市，那調(diào)節(jié)貧富差距必然要邁出征收房產(chǎn)稅這一步，這是中國社會結(jié)構(gòu)走向健康的重要步驟，也是中國中興的必要之舉，這種歷史大勢，不是個人可以阻擋的。

你想明白了上面我提到的人口趨勢和房產(chǎn)稅這兩個問題，就會明白2023年雖然房貸利率很低，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中國樓市的最低點，如果不是特別著急，再等等又何妨？畢竟一年就有可能省下幾十萬的利息，這可不是一筆小錢。

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