私有化退市傳聞下平均租金實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲 SOHO中國(guó)13年首次整年不派息

3月25日，SOHO中國(guó)披露了一份簡(jiǎn)單的2019年度年報(bào)。

這份僅有24頁(yè)的年報(bào)除去羅列基本的財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)與項(xiàng)目情況外，沒(méi)有透露任何與私有化傳聞相關(guān)的進(jìn)一步信息，甚至也并未含括去年底已公告的停車(chē)位出售利潤(rùn)及SOHO3Q最新的業(yè)務(wù)情況。

此前的3月10日，路透社爆料，全球最大的房地產(chǎn)私募基金黑石集團(tuán)，將以每股6港元、總價(jià)40億美元的價(jià)格將SOHO中國(guó)私有化，并接管SOHO中國(guó)的相關(guān)債務(wù)。次日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告確認(rèn)雙方正在商談私有化可能性，“可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就本公司的全部已發(fā)行股份做出全面要約。”

如果黑石此次要約收購(gòu)成功，不出意外SOHO中國(guó)將很快完成私有化退市，而這份簡(jiǎn)單的年報(bào)或是SOHO中國(guó)在資本市場(chǎng)上“最后的年報(bào)”。

2019年，SOHO中國(guó)全年?duì)I業(yè)額18.47億元，同比增長(zhǎng)11%，其中99.2%的收入來(lái)自于租金收入。毛利率約82%，2018年同期為75%。公司權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約13.31億元。如果將2018年已售凌空SOHO租金收入和非經(jīng)常性利潤(rùn)剔除，2019年SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)8%;而不剔除這部分收益，反映出來(lái)的真實(shí)情況是2019年凈利潤(rùn)同比下跌三成。

顯然，SOHO中國(guó)“最后的年報(bào)”并不好看。

2019年9月30日，SOHO中國(guó)公告將向獨(dú)立第三方買(mǎi)家出售2583個(gè)地下停車(chē)位，初始代價(jià)為約人民幣7.61億元，預(yù)期將錄得毛利潤(rùn)約人民幣2.53億元。然而，相關(guān)所得并未錄入今年的報(bào)表之中，年報(bào)顯示2019年SOHO中國(guó)出售物業(yè)單位收入僅1433萬(wàn)元。

“未來(lái)SOHO中國(guó)只專注做一件事情，就是發(fā)展共享辦公SOHO3Q”,潘石屹曾這樣表示。不過(guò)，這項(xiàng)寄載著SOHO中國(guó)發(fā)展之路的重要業(yè)務(wù)，完全沒(méi)有出現(xiàn)在此次業(yè)績(jī)報(bào)告之中。去年10月，市場(chǎng)傳出SOHO3Q計(jì)劃將旗下的11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)給筑夢(mèng)之星，SOHO中國(guó)也一字未提。

2012年，SOHO中國(guó)從“銷(xiāo)售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，其主要收入來(lái)源也從賣(mài)樓轉(zhuǎn)為收租。以寫(xiě)字樓為主要投資物業(yè)資產(chǎn)的SOHO中國(guó)周期性特征愈發(fā)明顯，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣，寫(xiě)字樓租金上漲、空置率下降;反之，則租金下降、空置率上升。

目前，SOHO中國(guó)在北京、上海擁有9個(gè)主要投資物業(yè)項(xiàng)目，其中北京麗澤SOHO及上海古北SOHO均于2019年剛剛完工，帶來(lái)營(yíng)收有限。年報(bào)披露，刨去剛剛完工的兩個(gè)項(xiàng)目，公司在2019年年末整體出租率約為90%，相較去年下滑了6個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)萊坊研究部統(tǒng)計(jì)，2019年北京和上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率分別同比上升4.8和3.5個(gè)百分點(diǎn)至12.1%和13.4%;平均租金分別為每月每平方民人民幣358.7元和279.7元，同比分別降低5.7%和5.2%。SOHO中國(guó)整體出租率隨市走低。

但在整體市場(chǎng)不好的情況下，SOHO中國(guó)宣稱其在北京、上海成熟項(xiàng)目的平均租金卻都實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲，漲幅約為5%。

萊坊上海研究咨詢部主管楊悅晨認(rèn)為，SOHO中國(guó)90%左右的整體出租率略高于市場(chǎng)平均水平，租金收入也仍然有所增長(zhǎng)，穩(wěn)定的租戶組合提升了市場(chǎng)抗壓能力。

但投資者們對(duì)這樣的信號(hào)并不關(guān)心，真正引起廣泛討論的是年報(bào)中短短的14個(gè)字--“董事會(huì)決議今年不派發(fā)末期股息。”

對(duì)于一家以投資物業(yè)提供穩(wěn)定租金收入的企業(yè)來(lái)說(shuō)十分罕見(jiàn)，13億元的利潤(rùn)被全部留在了公司，這似乎也傳遞出SOHO中國(guó)私有化進(jìn)度的信號(hào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)上市以來(lái)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率高達(dá)46.95%。2017年分紅總額達(dá)到歷史最高，每股分紅0.99元，現(xiàn)金分紅總額51.6億元;2018年出現(xiàn)大幅下降，每股分紅僅0.03元，現(xiàn)金分紅總額1.6億元。

但即便如此，整個(gè)財(cái)年完全不分紅的情況，在SOHO中國(guó)上市13年來(lái)實(shí)屬首次發(fā)生。

一時(shí)之間，無(wú)數(shù)投資者猜測(cè)突如其來(lái)的不派息政策或許與私有化有關(guān)，即將完成私有化的SOHO中國(guó)，與其花費(fèi)自身的利潤(rùn)與現(xiàn)金進(jìn)行分紅，不如留下這部分利潤(rùn)優(yōu)化報(bào)表。公司綜合財(cái)務(wù)狀況表顯示，2019年末SOHO中國(guó)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物12億元，銀行存款12.2億元，一年內(nèi)到期負(fù)債16億元，現(xiàn)金流并未出現(xiàn)出現(xiàn)問(wèn)題。

時(shí)代財(cái)經(jīng)就董事會(huì)以何種理由做出不派發(fā)股息決議相關(guān)問(wèn)題詢問(wèn)SOHO中國(guó)方面，截至發(fā)稿前未有得到答復(fù)。

身處風(fēng)暴中心的潘石屹似乎完全不受影響，就在年報(bào)披露一個(gè)小時(shí)以前，老潘仍在微博上用Python解決100個(gè)數(shù)學(xué)問(wèn)題。