合生創(chuàng)展步入二代接班時(shí)代：停滯十年能否打破“慢周轉(zhuǎn)”模式快起來(lái)?

1月13日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱(chēng)，朱孟依從1月10日起辭任董事會(huì)主席及其他職務(wù)，由其女接任，這意味著合生創(chuàng)展終于步入“二代接班”時(shí)代。

合生創(chuàng)展作為一家老牌地產(chǎn)企業(yè)，曾被稱(chēng)作“地產(chǎn)航母”，但是其特有的“慢周轉(zhuǎn)”模式也使其銷(xiāo)售規(guī)模常年處于增長(zhǎng)“停滯”狀態(tài)，2014年甚至下滑到50億左右，土儲(chǔ)規(guī)模則從2013年開(kāi)始不斷下滑。

近兩年合生創(chuàng)展似乎有“快”起來(lái)的跡象，加快了拿地節(jié)奏，2019年銷(xiāo)售額突破了200億元。未來(lái)，在朱桔榕的帶領(lǐng)下，合生創(chuàng)展會(huì)改變發(fā)展模式嗎?

“二代接班” 朱桔榕接任合生創(chuàng)展董事會(huì)主席

1月13日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱(chēng)，朱孟依從1月10日起辭任公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕接任董事會(huì)主席一職。

辭任原因?yàn)?ldquo;考慮到經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，公司的管理系統(tǒng)已經(jīng)成熟且集團(tuán)的表現(xiàn)趨于穩(wěn)定，朱先生對(duì)本集團(tuán)未來(lái)的健康發(fā)展充滿信心，并認(rèn)為現(xiàn)在是其退出董事會(huì)的適當(dāng)時(shí)機(jī)。”

除了辭去董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)外，朱孟依還一并辭去提名委員會(huì)的主席及成員職務(wù)，及購(gòu)股權(quán)委員會(huì)成員職務(wù)。朱孟依離任后，會(huì)以戰(zhàn)略規(guī)劃顧問(wèn)的身份給予支持和意見(jiàn)。

不過(guò)從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，朱孟依仍為公司實(shí)際控制人。截至2019年上半年，朱孟依持有合生創(chuàng)展55.22%股份，兒子朱一航持有17.76%股份，朱桔榕持有0.09%的股份。

根據(jù)公開(kāi)資料，朱孟依生于1959年，80年代中期從家鄉(xiāng)的一家建筑隊(duì)起步，1992年在香港與人合辦了合生創(chuàng)展集團(tuán)，之后進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，1998年公司成功在香港上市。

朱桔榕畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)專(zhuān)業(yè)，2006年加入合生創(chuàng)展集團(tuán)，2009年-2011年任總裁助理，2011年11月?lián)螆?zhí)行董事，2012年3月?lián)纬?wù)副總裁，并從2013年7月11日起任公司的副主席。公告稱(chēng)“朱桔榕在公司投資及運(yùn)營(yíng)管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)”。2012年3月，朱桔榕擔(dān)任常務(wù)副總裁，外界普遍認(rèn)為是在為接班鋪路。

慢周轉(zhuǎn)的合生創(chuàng)展會(huì)快起來(lái)嗎?

合生創(chuàng)展是行業(yè)內(nèi)以“慢周轉(zhuǎn)”出名的一家老牌地產(chǎn)公司。從近兩年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，沉寂多年的“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展終于有了復(fù)蘇跡象。

2019年地產(chǎn)行業(yè)增速大幅放緩，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年TOP100房企全年累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)6.5%，而2017年與2018年分別為40.5%和35.1%。

而合生創(chuàng)展2019年合約銷(xiāo)售額為212.58億元，創(chuàng)出新高，比2018年的149.75億元增長(zhǎng)42%。此前的2018年公司合約銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率達(dá)到62.3%。

從2013年到2017年，合生創(chuàng)展基本處在停滯狀態(tài)，合約銷(xiāo)售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。2018年才重回百億規(guī)模。

事實(shí)上，從2014年起，合生創(chuàng)展在拿地上就開(kāi)始變得“謹(jǐn)慎”， 每年新增的土儲(chǔ)面積從2011年起逐漸下滑，2014年起年報(bào)中不再單獨(dú)披露。而其總土儲(chǔ)面積，從2013年起就不斷下滑。

根據(jù)公開(kāi)資料，早在2010年前，合生創(chuàng)展就囤積了大量土地，2009年其總土儲(chǔ)面積為3020萬(wàn)平方米，位列當(dāng)年房企土儲(chǔ)排行榜TOP10。即使到2018年底，憑借近3000萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)規(guī)模，合生創(chuàng)展依然排到了第27名。

手握大量土儲(chǔ)，銷(xiāo)售規(guī)模常年在100億左右浮動(dòng)，足見(jiàn)合生創(chuàng)展周轉(zhuǎn)速度之慢。截至2019年中報(bào)，合生創(chuàng)展存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.047次，而香港內(nèi)房股存貨周轉(zhuǎn)率中位數(shù)為0.11次，A股地產(chǎn)企業(yè)中位數(shù)為0.098，合生創(chuàng)展不到中位數(shù)的一半。

而早在2010年前后合生創(chuàng)展就面臨銷(xiāo)售不佳的問(wèn)題，2010年定的銷(xiāo)售目標(biāo)為196億元，由于上半年銷(xiāo)售額與目標(biāo)差距過(guò)大，將全年目標(biāo)下調(diào)至150億元。在銷(xiāo)售不佳的同時(shí)，公司那幾年還在大舉拿地，2011年、2012年新增土儲(chǔ)均超過(guò)100萬(wàn)平方米，直到2014年才開(kāi)始放緩節(jié)奏。

2017年公司銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，拿地節(jié)奏也開(kāi)始加快，當(dāng)年 9月份重啟公開(kāi)市場(chǎng)拿地。2018年起重新披露新增土儲(chǔ)面積，當(dāng)面新增了62.73萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。進(jìn)入2019年，拿地更加頻繁，在廣州、江門(mén)、北京等地獲得多宗土地，除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還獲得三個(gè)舊改項(xiàng)目。截至上半年，公司總土儲(chǔ)規(guī)模相比2018年底，增長(zhǎng)了18萬(wàn)平方米，結(jié)束了2013年以來(lái)的連續(xù)下降局面。

銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，一定程度上改善了公司的現(xiàn)金流狀況。截至2019年中報(bào)，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從2018年底的65.34億元，增長(zhǎng)到170.42億元，其他財(cái)務(wù)指標(biāo)也有所改善，凈負(fù)債率下降了10個(gè)百分點(diǎn)至60%，現(xiàn)金短債比提升至1.4，長(zhǎng)短債比也繼續(xù)提升至3.34。

但是不容忽視的是，公司過(guò)去在“慢周轉(zhuǎn)”下，積累了不少超長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期的項(xiàng)目，根據(jù)此前媒體的報(bào)道，公司有多個(gè)項(xiàng)目建設(shè)多年仍未竣工，比如位于花都的合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園自2013年招商以來(lái)僅建設(shè)了4棟產(chǎn)業(yè)用房，至今仍在建設(shè)階段。甚至有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)10年仍未售完。

合生創(chuàng)展二代接班后，能否在短期內(nèi)改變發(fā)展模式，加快去化速度仍有待觀察。