首創(chuàng)置業(yè)劣后引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)面臨償債高峰 底價(jià)將青劍湖項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)至體外

下半年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)在資金層面動(dòng)作頻頻，7月份3.85億元公開(kāi)掛牌出售北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司35%的股權(quán)，近期又以10.66億元出售清湖項(xiàng)目標(biāo)的公司的94%股權(quán)。

首創(chuàng)置業(yè)憑借著近年來(lái)較大的拿地力度，截止2019上半年末總權(quán)益土儲(chǔ)面積超過(guò)900萬(wàn)平方米，較2017/2018年逆勢(shì)持續(xù)提升，公司凈負(fù)債率也處在160%附近的高水平。當(dāng)前，首創(chuàng)置業(yè)多次出售項(xiàng)目公司股權(quán)、配股、發(fā)債、引進(jìn)農(nóng)銀投資，在一定程度上緩解了高杠桿的和即將到來(lái)的償債高峰的財(cái)務(wù)壓力。

劣后引進(jìn)投資機(jī)構(gòu) 底價(jià)將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)至體外

2019年12月27日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資子公司首金新創(chuàng)將持有的標(biāo)的公司首金元?jiǎng)?chuàng)(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)“首金元?jiǎng)?chuàng)”)94%的股權(quán)以10.66億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給首金盈創(chuàng)首信叁號(hào)分級(jí)私募股權(quán)投資基金，自己保留6%的股權(quán)。

首元?jiǎng)?chuàng)持有項(xiàng)目公司蘇州泓昶置業(yè)有限公司擁有51%股權(quán)，總估價(jià)(凈資產(chǎn))11.34億元，而蘇州泓昶置業(yè)有限公司持有蘇州市工業(yè)園區(qū)北部青劍湖地塊，用作住宅開(kāi)發(fā)，總規(guī)劃建筑面積約為16.16萬(wàn)平方米，項(xiàng)目正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

值得注意的是，此次首創(chuàng)置業(yè)以?xún)糍Y產(chǎn)底價(jià)引進(jìn)的股權(quán)的受讓方首金盈創(chuàng)首信叁號(hào)分級(jí)私募股權(quán)投資基金，該私募基金為契約型基金，由首創(chuàng)置業(yè)與獨(dú)立第三方共同作為該基金的劣后方而成立?；鹆雍蟪鲑Y占比為33.36%，由首創(chuàng)置業(yè)與第三方北京德鴻睿富分別出資40%、60%成立的坤毅(天津)事業(yè)發(fā)展有限公司劣后。

第三方北京德鴻睿富成立時(shí)間為2019年4月，目前對(duì)外投資有10項(xiàng)，其持股方中鐵融信(天津)投資管理有限公司為在中國(guó)證券基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的私募基金管理人?？梢?jiàn)，首創(chuàng)置業(yè)是在與一家私募基金一起做劣后的情況下再成立一支私募基金來(lái)接盤(pán)青劍湖項(xiàng)目。此后由于只持有坤毅天津40%股權(quán)，因此接盤(pán)方和項(xiàng)目公司均可不再并入上市公司體系內(nèi)，成功地將青劍湖項(xiàng)目移至體外。

地產(chǎn)公司通過(guò)引進(jìn)私募股權(quán)基金進(jìn)行“明股實(shí)債”的融資屢見(jiàn)不鮮，但這極大地降低了地產(chǎn)公司的債務(wù)透明度。首創(chuàng)置業(yè)凈負(fù)債率處在160%附近的高水平或是此次交易的背后原因。交易后，首創(chuàng)置業(yè)不僅收獲了10.66億元的回款，還將項(xiàng)目移除了體外從而達(dá)到了降低杠桿率的目的。

面臨償債高峰 首創(chuàng)置業(yè)下半年頻融資要資金

下半年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)在資金層面動(dòng)作頻頻：

7月，3.85億元公開(kāi)掛牌出售北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司35%的股權(quán);

8月，在北金所非公開(kāi)掛牌債權(quán)融資計(jì)劃，擬募資不超過(guò)80億元;

10月，以30.25億元的的價(jià)格出售天城永元項(xiàng)目50%股權(quán)給Bantex，全面退出該項(xiàng)目;

10月，擬將發(fā)行30億美元中期票據(jù)及永續(xù)證券計(jì)劃(計(jì)劃額度從10億美元提至30億美元)，于2019年10月31日起計(jì)的十二個(gè)月期間內(nèi)上市;

12月，6.86億元掛牌出售首創(chuàng)青旅置業(yè)項(xiàng)目51%股權(quán)，綠城接盤(pán);

12月，公告計(jì)劃以每10股供5股，發(fā)行15.139億股，籌集約25.46億元人民幣，用于償還債務(wù)，供股股價(jià)較公告當(dāng)日收市價(jià)2.77元折讓32.49%;

12月，擬在境內(nèi)發(fā)債60億元，全部用于償付公司債務(wù)本息;

12月，引進(jìn)農(nóng)銀金融10億資金，為石景山區(qū)西黃村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目籌資;

12月，通過(guò)兩層私募股權(quán)基金，10.66億元出售清湖項(xiàng)目標(biāo)的公司的94%股權(quán)。

下半年首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)和擬發(fā)行股權(quán)、債券總資金規(guī)模達(dá)到約640億元的規(guī)模。這其中的主要原因之一是首創(chuàng)置業(yè)的償債高峰即將到來(lái)。

根據(jù)公司半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，賬面資金為373.87億元，盡管足夠覆蓋251.07億元一年內(nèi)到期的債務(wù)，但公司高達(dá)772.64億元總債務(wù)中的271億元的應(yīng)付債券即將迎來(lái)償付高峰。2019年下半年，包括國(guó)內(nèi)債券、美元債在內(nèi)到期規(guī)模達(dá)到約52.5億元，2020年達(dá)到約116億元。

存貨周轉(zhuǎn)率低迷 拿地力度減小欲降杠桿

拿地金額方面，公司在2016-2018年不斷加大資金用于獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，拿地資金在2017年同比增幅高達(dá)103%，2018年拿地金額409億元，同比增長(zhǎng)11%，再創(chuàng)新高。首創(chuàng)置業(yè)憑借著近年來(lái)較大的拿地力度，截止2019上半年末總權(quán)益土儲(chǔ)面積超過(guò)900萬(wàn)平方米，較2017/2018年逆勢(shì)持續(xù)提升，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益總貨值達(dá)到2270億元，而今年前11個(gè)月的權(quán)益銷(xiāo)售額為440.3億元。權(quán)益總貨值已達(dá)到5年的銷(xiāo)售規(guī)模，2019年也減小了拿地力度，拿地投入171億元，同比明顯減少。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，過(guò)多的土地儲(chǔ)備或許是“幸福的煩惱”，以往囤地待漲價(jià)的時(shí)代或已過(guò)去，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)成為了因城施策的根本目標(biāo)。而房企需要在被巨額財(cái)務(wù)費(fèi)用綁架之前，加快周轉(zhuǎn)回款降低風(fēng)險(xiǎn)。首創(chuàng)置業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率近十年的存貨周轉(zhuǎn)率整體處在下行趨勢(shì)中，2018年為0.17，較2017年下降0.3，2019年上半年只僅有0.06。

囤積的土地儲(chǔ)備也拉升了首創(chuàng)置業(yè)的杠桿率，公司凈負(fù)債率持續(xù)上升，2018年底達(dá)到約170%的高位，今年轉(zhuǎn)向保守，凈負(fù)債率也處在160%附近的高水平。下半年首創(chuàng)置業(yè)接連出售項(xiàng)目有助于公司降低杠桿率。

整體看，首創(chuàng)置業(yè)在已有較大規(guī)模土儲(chǔ)的情況下，2019年的戰(zhàn)略不如以往激進(jìn)，一方面減少拿地的占用的資金，另一方面通過(guò)出售資產(chǎn)、發(fā)行證券融資要資金，從而應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的償債高峰和降低整體的杠桿率。