后開發(fā)時代行業(yè)整體銷售增速下滑 房企轉(zhuǎn)型文旅成敗待考

隨著“房住不炒”的落實，房地產(chǎn)行業(yè)在2019年迎來了更為嚴峻的挑戰(zhàn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售金額累計同比增速為6%左右，而銷售面積則累計同比下降1.3%，盡管銷售均價有所上升，但仍難掩行業(yè)整體銷售增速呈下滑的趨勢。

為了保證企業(yè)現(xiàn)金流，減少拿地成為房企的普遍動作之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月，全國主要城市62%的熱點地塊均以底價成交。

而在開源方面，不管是被動還是主動，大多數(shù)大房企都走上了轉(zhuǎn)型之路。TOP100的房企中，經(jīng)營純住宅項目的公司占比僅3%左右，在過去幾年里，健康產(chǎn)業(yè)、文旅項目屢屢與房企聯(lián)系在了一起。

但道路漫漫，房企的轉(zhuǎn)型之路是一場馬拉松，成功完賽似乎還需要更多時間。

“黃金十年”遠去，后開發(fā)時代到來

地產(chǎn)行業(yè)走過“黃金十年”的高速發(fā)展后，房企利潤正逐步被土地、資金成本壓縮。中小房企面臨巨大生存壓力，破產(chǎn)事件頻發(fā);大型房企同樣調(diào)整戰(zhàn)略，加碼新產(chǎn)業(yè)布局。

中國人民大學(xué)商學(xué)院組織生態(tài)與人才戰(zhàn)略教授周禹曾披露，2011―2013年已經(jīng)達到了峰值，年均開工量18.8億平方米;2014―2025年，開工量持續(xù)下行，年均開工量大概13.2億平方米。

在各家房企之中，萬達的轉(zhuǎn)型之路開始得更早。早在2000年，萬達就開始了對其他行業(yè)領(lǐng)域的探索，對萬達廣場建設(shè)的同時萬達影城也成為了王健林的退路之一，依托眾多的院線，萬達早早就涉足娛樂行業(yè)。

在王健林將77家酒店拋售給富力，諸多在建項目轉(zhuǎn)手融創(chuàng)中國之后，不斷出售房產(chǎn)的萬達，成功降低了自己的負債率，更是投資成立新項目—萬達健康，王健林甚至對外宣稱，希望將地產(chǎn)從萬達集團中去除。

中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆曾分析：總體來看，我國房地產(chǎn)供不應(yīng)求的時代結(jié)束了。

“我們以住宅為單一產(chǎn)品，以開發(fā)為主要的商業(yè)模式，競爭力的重點在于成本、規(guī)模、速度，這就是開發(fā)時代。后開發(fā)時代關(guān)注全產(chǎn)品線、全價值鏈，重點競爭是運營與資產(chǎn)管理，重點改變了，將會使很多企業(yè)發(fā)生變化。”萬通集團創(chuàng)始人馮侖在2019奇點(中國)綠色商業(yè)生態(tài)價值論壇上稱，房地產(chǎn)已進入“后開發(fā)時代”。

機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2018年，TOP30房企70%發(fā)布多元化戰(zhàn)略，百強房企有97%布局多元化業(yè)務(wù)。娛樂、旅游、健康等與地產(chǎn)結(jié)合緊密的領(lǐng)域，成為了地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的熱門之選。

在健康養(yǎng)老領(lǐng)域，恒大布局了恒大養(yǎng)生谷，該養(yǎng)生谷借鑒全球大型養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)驗，并結(jié)合中國實際情況創(chuàng)建了全新的健康養(yǎng)老模式。

今年10月，恒大集團創(chuàng)始人許家印還遠赴黑龍江，與黑龍江省哈爾濱市、綏化市進行合作，項目中便有文化旅游、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域。許家印更是表示，“現(xiàn)在投資一定要過山海關(guān)，誰過誰贏，誰不過誰后悔”。

也是在10月，融創(chuàng)中國與清華大學(xué)、青島市人民政府及西海岸新區(qū)管委會分別簽署協(xié)議，確立在青島西海岸新區(qū)合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng)青島醫(yī)學(xué)中心”。

“這不是公益，這是個投資。”對于涉足大健康，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌回應(yīng)稱，此舉遵循融創(chuàng)的邏輯，即投資消費升級和美好生活。

國務(wù)院《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》提出，到2030年我國的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破16萬億元。豐厚的市場蛋糕無疑引來大量試水者。

對于需迅速展示轉(zhuǎn)型成果的房企而言，如果直接收購成熟醫(yī)院，不僅避免投資新建的風(fēng)險，還可以迅速呈現(xiàn)業(yè)績。

隨著我國人口老齡化不斷加劇，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)需求越發(fā)旺盛。泰禾集團、陽光城、萬科A、綠城中國等房企均表示進軍醫(yī)療行業(yè)或與醫(yī)療企業(yè)合作。

截至2019年9月1日，A股市場上涉及養(yǎng)老概念的上市公司共37家，主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)有9家，包括萬科A、上實發(fā)展、世聯(lián)行、云南城投、海航投資、鳳凰股份、金地集團、保利地產(chǎn)和泰禾集團。

投資回報周期長，轉(zhuǎn)型成功道路漫漫

轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行，但同樣存在的一個現(xiàn)實是，房企轉(zhuǎn)型多年，但行業(yè)成功案例少之又少。據(jù)媒體公開報道，數(shù)據(jù)顯示，全國文旅地產(chǎn)處于“721”的尷尬格局，即70%虧損、20%持平、10%盈利的整體狀態(tài)。

房地產(chǎn)市場是典型的風(fēng)險與利潤并存的市場，資金周轉(zhuǎn)速度是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運營功能地產(chǎn)時，往往面臨著開發(fā)周期長、投資風(fēng)險高的挑戰(zhàn)。

功能地產(chǎn)本身的發(fā)展，也有自身的挑戰(zhàn)。如養(yǎng)老行業(yè)，從經(jīng)營情況看，業(yè)內(nèi)尚未形成完善的發(fā)展體系。

在重資產(chǎn)、高投入、回報周期長的現(xiàn)狀下，房企均處于搶占市場、經(jīng)營品牌階段。雖然多數(shù)房企采用“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式進入該領(lǐng)域，卻普遍存在實踐功能地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗不足，運營開發(fā)能力較差的問題，多數(shù)房企難以擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，不得不將“地產(chǎn)”作為發(fā)展重心。

所以，早年的一些轉(zhuǎn)型試水者，如今仍在盈利邊緣掙扎。自2015年朝“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式轉(zhuǎn)型后，華僑城A遠離傳統(tǒng)地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”邏輯，但也陷入轉(zhuǎn)型迷思。

10月28日，華僑城發(fā)布第三季度財務(wù)報告。報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入122.1億元，同比增長24.15%;歸屬于上市公司股東的凈利潤31.88億元，同比增長3.62%。但若扣除非經(jīng)常性損益，華僑城第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.06億元，同比減少23.65%。

過去兩年，無論是年銷售金額、收入、凈利潤等核心指標(biāo)，萬科都曾被碧桂園、恒大趕超。盡管郁亮多次對外宣布，萬科的目標(biāo)是馬拉松比賽的最終勝利，但龍頭老大的失落感不言而喻。

比萬科更早轉(zhuǎn)型的企業(yè)，也罕見成功者。2012年，SOHO中國便宣布，未來三年，逐步告別一貫以來的散售模式，改為持有出租物業(yè)。然而，SOHO中國從散售轉(zhuǎn)型自持后，營業(yè)收入及凈利潤連續(xù)三年下滑，近期更是陷入清倉拋售資產(chǎn)傳聞中。

在此背景下，各大房企進軍多元產(chǎn)業(yè)已是“不得不為”。但同質(zhì)化的問題，多數(shù)房企依然無法避免。由于從事功能地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的能力還有待加強，缺乏特色產(chǎn)業(yè)集群造成的同質(zhì)化嚴重，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱。

究其原因，主要是因為我國功能地產(chǎn)還處于初級階段，無論政府還是房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)中或多或少缺乏特色，沒有結(jié)合區(qū)域或者企業(yè)自身特征，發(fā)展自己的特色產(chǎn)業(yè)集群，而是盲目引入企業(yè)、追求規(guī)模，導(dǎo)致同質(zhì)化嚴重，且部分企業(yè)科技水平低，企業(yè)良莠不齊，無法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)，無法構(gòu)造相互促進和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集聚格局。