瞄準3萬億元增量市場 多方“搶灘”大灣區(qū)零售物業(yè)將迎來高速增長期

近期，央企首只REITS產品招商局商業(yè)房托基金在港交所上市，再次將市場目光引至商業(yè)地產領域。尤其是今年《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》(下稱“《規(guī)劃綱要》”)發(fā)布后，內地及外資商業(yè)地產開發(fā)商紛紛聞風而動布局大灣區(qū)。

業(yè)內專家認為，隨著住宅業(yè)務增速放緩，商業(yè)地產提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流開始受到重視，成為房企眼中的“香餑餑”。其中，大灣區(qū)消費市場仍有3萬億元增量空間，以百貨、購物中心為代表的零售物業(yè)將迎來高速增長期。

“就我所知，近期很多外資都在考察廣深等地的商業(yè)項目，尋找進入大灣區(qū)的機會。”萊坊深圳董事總經理簡家宏在接受記者采訪時表示，外資企業(yè)早期集中布局發(fā)展較快的京津冀、長三角等地區(qū)，在大灣區(qū)持有資產并不多。現(xiàn)在，大灣區(qū)商業(yè)地產容量持續(xù)提升，吸引了不少外資的目光。

一位專注商業(yè)地產的專家告訴記者，傳統(tǒng)住宅開發(fā)增速放緩，商業(yè)地產具有較長的經營周期，長遠來看有利于開發(fā)商的業(yè)務穩(wěn)定和戰(zhàn)略布局，這是房企近期密集布局商業(yè)地產的重要原因。

商業(yè)地產囊括了寫字樓和購物中心等業(yè)態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，目前大灣區(qū)寫字樓供應量日趨飽和，購物中心供應量則略顯不足。

“這主要是由人口流量決定的。”簡家宏表示，上海有近2500萬人口，北京有約2000萬人口，大大高于廣州或深圳的1000多萬人口，另外，上海和北京的人均可支配收入和零售總額目前也高于廣州和深圳。

此外，珠三角地區(qū)具有購物需求的人群，往往被中國澳門地區(qū)和中國香港地區(qū)發(fā)達的零售物業(yè)吸引，廣深地區(qū)的消費主力外移。因比鄰中國香港地區(qū)，這種虹吸現(xiàn)象在深圳最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2018年廣州零售總額逼近萬億元，深圳僅實現(xiàn)6168億元。

簡家宏表示，雖然目前珠三角零售物業(yè)總量不大，但規(guī)模增速極快，在粵港澳大灣區(qū)一小時生活圈的規(guī)劃下，珠三角將輻射更多周邊城市，吸引有消費需求的人流，廣深優(yōu)質零售物業(yè)規(guī)模預計5年內能趕上北上地區(qū)。

相比快周轉的住宅開發(fā)，經營零售物業(yè)需要極致的耐心。從投入建設到產生回報，至少需要8年時間，這無疑對開發(fā)商的資金水平提出更高的要求。上述專家告訴記者，房地產金融化是商業(yè)發(fā)展的必要條件。

此外，后期的資產運營管理能力，也是靈活進入和退出商業(yè)地產的必備能力。零售物業(yè)對開發(fā)商的品牌規(guī)劃和運營水平要求極高，動線設計和租戶組合等細節(jié)都需配備專業(yè)人才。簡家宏表示，目前購物商城同質化較為嚴重，開發(fā)商需充分調動專業(yè)人才，尋找特色運營模式，才能在未來的市場中奪得一席之地。