北京發(fā)布《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法（征求意見稿）》 買新房首設(shè)“業(yè)主查驗(yàn)”流程

10月9日，新京報(bào)記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)獲悉，《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）正面向社會(huì)公開征求意見，至10月13日結(jié)束。《征求意見稿》含四章、16條、7個(gè)附件，主要內(nèi)容為分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)。

(資料圖片僅供參考)

記者留意到，此次《征求意見稿》除了明確要加強(qiáng)分戶驗(yàn)收外，新房項(xiàng)目首次規(guī)定了業(yè)主查驗(yàn)這一流程。這意味著，業(yè)主在交房前可以仔細(xì)查看自己購買的房子有沒有問題，發(fā)現(xiàn)問題后可及時(shí)和開發(fā)商溝通。

業(yè)內(nèi)人士表示，與過去相比，《征求意見稿》有很大的不同，帶有強(qiáng)制性要求。而在工程竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主查驗(yàn)，能將問題前置并推動(dòng)解決，有助于提高房屋交付質(zhì)量。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)稱，《征求意見稿》著力扭轉(zhuǎn)本市當(dāng)前一些住宅工程參建方對(duì)質(zhì)量分戶驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)、不細(xì)致，導(dǎo)致驗(yàn)收、交付之際，常見質(zhì)量缺陷、貨不對(duì)板多發(fā)的狀況，逐步構(gòu)建住宅工程開門搞建設(shè)、業(yè)主深度參與的共治模式，推動(dòng)問題逐步化解，不斷提升住宅品質(zhì)，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。

關(guān)注1

建設(shè)單位應(yīng)提前7日正式通知業(yè)主查驗(yàn)新房

《征求意見稿》的一大亮點(diǎn)是引入業(yè)主查驗(yàn)，這不同于交房前的驗(yàn)房。

《征求意見稿》明確，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、施工合同等，對(duì)住宅及相關(guān)公共部位的實(shí)體質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

目前新房在收房的時(shí)候，業(yè)主們拿到鑰匙也要有驗(yàn)房環(huán)節(jié)，合格簽字后才收房。那么《征求意見稿》里這個(gè)住宅工程業(yè)主查驗(yàn)，也就是業(yè)主查驗(yàn)有何不同？這里指的是建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收前，組織購房業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人），依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同等，對(duì)住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行的查驗(yàn)活動(dòng)。

根據(jù)《征求意見稿》，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)、分批組織業(yè)主查驗(yàn)，并提前7日正式通知業(yè)主，業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗(yàn)，總?cè)藬?shù)不超過3人。

在查驗(yàn)過程中，查驗(yàn)組應(yīng)耐心細(xì)致解疑釋惑，如實(shí)記錄查驗(yàn)情況，查驗(yàn)成果經(jīng)查驗(yàn)雙方共同簽字確認(rèn)，形成問題銷項(xiàng)臺(tái)賬。建設(shè)單位根據(jù)銷項(xiàng)臺(tái)賬，組織維保力量進(jìn)行問題整改，對(duì)臺(tái)賬逐一銷項(xiàng)。

【解讀】

對(duì)于引入業(yè)主查驗(yàn)，北京地產(chǎn)資深人士韓樂認(rèn)為，這比在收房前的業(yè)主驗(yàn)房更細(xì)致、要求更高，“以前，有的開發(fā)商會(huì)組織業(yè)主驗(yàn)房，但并不是所有的項(xiàng)目都有這個(gè)環(huán)節(jié)，這是開發(fā)商自愿的。”

韓樂進(jìn)一步表示，引入業(yè)主查驗(yàn)，開發(fā)商對(duì)于交付工作會(huì)更加重視，房子未來的交付質(zhì)量會(huì)有明顯的提升。“還能倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售環(huán)節(jié)。此前，如果房子賣得好的話，有一些開發(fā)商會(huì)要求購房者簽訂‘霸王條款’，更多是對(duì)房企自身利益的保護(hù)，也可能對(duì)未來買房人產(chǎn)生潛在的危害。有了業(yè)主查驗(yàn)環(huán)節(jié)，開發(fā)商在設(shè)定‘霸王條款’時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎，會(huì)考慮后面交付時(shí)產(chǎn)生的麻煩。”

“《征求意見稿》會(huì)使房企在銷售、精裝修、公共空間的配置標(biāo)準(zhǔn)等方面，可能考慮得更加周全，從而能防范后面出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)買房人來說，也是一種保障。”韓樂說。

關(guān)注2

強(qiáng)化分戶驗(yàn)收 引入第三方機(jī)構(gòu)復(fù)核

《征求意見稿》對(duì)于分戶驗(yàn)收進(jìn)行了強(qiáng)化，公共部位、每戶住宅、每間房間都要進(jìn)行驗(yàn)收，并留存資料，還要引入第三方機(jī)構(gòu)抽樣復(fù)核。

根據(jù)《征求意見稿》，分戶驗(yàn)收分兩個(gè)階段組織實(shí)施，第一階段安排在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前，第二階段安排在單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收前。

分戶驗(yàn)收綜合運(yùn)用觀感目測(cè)、實(shí)體測(cè)量、功能性檢測(cè)等方法手段，逐戶、逐間進(jìn)行驗(yàn)收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號(hào)戶號(hào)、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收成員等信息。分戶驗(yàn)收資料由建設(shè)單位留存?zhèn)洳椋鏅n期限自辦結(jié)工程竣工驗(yàn)收備案之日起算，不低于2年。

在組織業(yè)主查驗(yàn)前，建設(shè)單位將第二階段分戶驗(yàn)收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵(lì)以二維碼、手機(jī)APP等信息化方式分發(fā)。

值得關(guān)注的是，《征求意見稿》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)委托有資質(zhì)的第三方建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)復(fù)核。建設(shè)單位依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的分戶驗(yàn)收檢測(cè)報(bào)告，組織參建各方對(duì)不合格點(diǎn)位進(jìn)行整改，第一階段分戶驗(yàn)收不合格點(diǎn)位，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前整改到位；第二階段分戶驗(yàn)收不合格點(diǎn)位，須在單位（子單位）工程竣工預(yù)驗(yàn)收前整改到位。

此外，分戶驗(yàn)收第三方復(fù)核比對(duì)、影像資料留存分發(fā)、重新組織分戶驗(yàn)收實(shí)行提級(jí)管理、違規(guī)行為信用處理等剛性措施，督促住宅工程參建各方認(rèn)真履行職責(zé)，重視分戶驗(yàn)收，做實(shí)分戶驗(yàn)收，及時(shí)整改分戶驗(yàn)收核驗(yàn)出的不合格點(diǎn)位。

【解讀】

從事房屋交付質(zhì)量檢查的第三方機(jī)構(gòu)北京灃浩達(dá)工程檢驗(yàn)服務(wù)有限公司總經(jīng)理趙偉表示，目前，北京引入第三方機(jī)構(gòu)參與驗(yàn)收的只有一小部分開發(fā)商，占比最多30%。在非強(qiáng)制之下，開發(fā)商自己驗(yàn)收，存在“水分”。

“開發(fā)商、工程或者是監(jiān)理人員，他們天天看，會(huì)有視覺疲勞，業(yè)主認(rèn)為的問題，在他們看來不是問題，但是第三方機(jī)構(gòu)不同，完全代表業(yè)主的視角，由于視角不同，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的類別與數(shù)量就不同。”趙偉說，通過第三方機(jī)構(gòu)的復(fù)核，才能把驗(yàn)收落到實(shí)處，在萌芽階段發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

趙偉表示，分戶驗(yàn)收環(huán)節(jié)引入第三方機(jī)構(gòu)抽樣復(fù)核，在業(yè)主查驗(yàn)環(huán)節(jié)，業(yè)主也可以自行邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)共同驗(yàn)房，監(jiān)督方越多，視角越多元，越能倒逼開發(fā)商提高施工質(zhì)量。

關(guān)注3

監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主查驗(yàn)的監(jiān)督抽查

《征求意見稿》明確，監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主查驗(yàn)工作的監(jiān)督抽查，對(duì)查驗(yàn)活動(dòng)中查實(shí)存在下列行為之一的，責(zé)令改正，并移交本級(jí)行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門依據(jù)記分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行信用記分處理。對(duì)業(yè)主查驗(yàn)中查實(shí)的違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為，責(zé)令改正并依法依規(guī)作出處罰。比如，未達(dá)到查驗(yàn)條件，倉促組織業(yè)主查驗(yàn)，引發(fā)群訪群訴的；未按要求提前通知業(yè)主、查驗(yàn)組不認(rèn)真履行職責(zé)，激化矛盾的；臺(tái)賬不實(shí)、銷項(xiàng)弄虛作假、問題整改推諉扯皮的。

當(dāng)然，對(duì)業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）在查驗(yàn)活動(dòng)中提出與客觀事實(shí)不符或超出國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）協(xié)商又不能達(dá)成一致的，可按購房合同約定的爭(zhēng)議解決途徑處理。

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