五套房轉(zhuǎn)給倆兒子卻無(wú)人贍養(yǎng) 以房養(yǎng)老難題何解？

在老齡化呈加速趨勢(shì)的社會(huì)背景下，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式。老年人將名下房屋轉(zhuǎn)讓給子女或親屬，通過(guò)房產(chǎn)置換贍養(yǎng)，但因受贈(zèng)人的個(gè)人意愿或客觀情況發(fā)生變化，一部分老年人陷入失去房子且無(wú)人贍養(yǎng)的窘境。新京報(bào)記者從北京市第三中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京三中院”）獲悉，老年人通過(guò)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)托付養(yǎng)老的案件數(shù)量近年來(lái)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

8月9日上午，北京三中院召開(kāi)涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類(lèi)案件審理情況及典型案例新聞通報(bào)會(huì)，通報(bào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類(lèi)案件特點(diǎn)、趨勢(shì)、案發(fā)原因及六起典型案例等，法官以案釋法厘清多種典型情況。

辦案法官介紹，此類(lèi)案件中，老人因缺乏保留證據(jù)意識(shí)存在維權(quán)難的問(wèn)題，此外，即便法院判決老人勝訴，還要面臨案件執(zhí)行的難題。

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子女獲贈(zèng)房屋未盡贍養(yǎng)義務(wù)老人如何行使撤銷(xiāo)權(quán)？

北京三中院民二庭庭長(zhǎng)馬立紅介紹，北京三中院近幾年涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類(lèi)案件，涉案的房產(chǎn)價(jià)值較高且多為老年人的唯一住房。一旦房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，且老人無(wú)人贍養(yǎng)，老人將會(huì)面臨老無(wú)所居、老無(wú)所養(yǎng)的境地。

發(fā)布會(huì)上，北京三中院通報(bào)了一起贈(zèng)與合同成立后子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)的典型案例。2018年李國(guó)華（化名）與兩個(gè)兒子簽訂《家庭房屋分配協(xié)議》，協(xié)議約定，拆遷所得五套安置房屋全部歸兩個(gè)兒子所有，李國(guó)華由兩個(gè)兒子共同贍養(yǎng)，應(yīng)包含照顧老人生活起居、提供經(jīng)濟(jì)幫助等在內(nèi)的所有贍養(yǎng)義務(wù)。因兩個(gè)兒子均未盡贍養(yǎng)義務(wù)，李國(guó)華將兩個(gè)兒子訴至法院要求撤銷(xiāo)《家庭房屋分配協(xié)議》。

法院生效判決顯示，根據(jù)庭審查明的情況，李國(guó)華目前并未與兩個(gè)兒子共同居住生活，同時(shí)，李國(guó)華堅(jiān)決表示兩個(gè)兒子從未對(duì)自己進(jìn)行贍養(yǎng)，今后自己也不同意與二人共同生活。

北京三中院民二庭副庭長(zhǎng)楊夏告訴新京報(bào)記者，當(dāng)房屋所有權(quán)未移轉(zhuǎn)至子女名下時(shí)，根據(jù)《民法典》第658條的規(guī)定，賦予了贈(zèng)與人在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前的任意撤銷(xiāo)權(quán)，老人可以依據(jù)該條規(guī)定撤銷(xiāo)贈(zèng)與行為；當(dāng)房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)，如老人與受贈(zèng)子女已經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，根據(jù)《民法典》第663條的規(guī)定，受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行，贈(zèng)與人可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與，老人可因子女未履行贍養(yǎng)義務(wù)而行使法定撤銷(xiāo)權(quán)。訴訟階段，涉案贈(zèng)與房產(chǎn)未進(jìn)行權(quán)利移轉(zhuǎn)登記，尚在李國(guó)華名下，李國(guó)華可依法行使任意撤銷(xiāo)權(quán)。

判決認(rèn)為，考慮到李國(guó)華已經(jīng)九十歲，贍養(yǎng)問(wèn)題與其將來(lái)的生活質(zhì)量息息相關(guān)，應(yīng)尊重老人的個(gè)人意愿，該分配協(xié)議中關(guān)于贈(zèng)與部分所涉及的贍養(yǎng)條件難以實(shí)現(xiàn)，判決撤銷(xiāo)該《家庭房屋分配協(xié)議》。

在司法實(shí)踐中，撤銷(xiāo)贈(zèng)與類(lèi)的案件存在更復(fù)雜的情況。楊夏介紹，有些案件中，老人已經(jīng)把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女，子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，同時(shí)將房產(chǎn)出售給案外人，因?yàn)闋可娴桨竿馊说睦妫ㄔ簺](méi)法硬判，大多數(shù)情況下會(huì)以調(diào)解方式，幫助老人從子女那里獲得一部分購(gòu)房款。如果老人堅(jiān)持追回房產(chǎn)，還需變更案由，以子女和案外人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力存在問(wèn)題為由，重新起訴。

■ 法官說(shuō)法

北京三中院黨組成員、副院長(zhǎng)薛強(qiáng)介紹，因當(dāng)事人之間多為親屬關(guān)系，各方往往還在共同生活，涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類(lèi)案件中雙方希望能夠達(dá)成調(diào)解協(xié)議的意愿較強(qiáng)。同時(shí)，此類(lèi)型案件當(dāng)事人對(duì)于其他各方的生活狀態(tài)及經(jīng)濟(jì)狀態(tài)均有一定的預(yù)期，存在較好的調(diào)解基礎(chǔ)。老年人進(jìn)行此類(lèi)訴訟的目的通常為解決贍養(yǎng)問(wèn)題，調(diào)解結(jié)案通常也更加利于緩和雙方矛盾，因此該類(lèi)案件的調(diào)解比例也高于其他案件。

維權(quán)面臨舉證難、執(zhí)行難老年人應(yīng)注重證據(jù)保護(hù)留存

大多數(shù)老年人還抱有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，在過(guò)戶(hù)房產(chǎn)時(shí)一味信任子女親屬，缺乏自我保護(hù)意識(shí)和法律知識(shí)，造成后續(xù)維權(quán)困難。北京三中院民二庭庭長(zhǎng)馬立紅介紹，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)托付養(yǎng)老類(lèi)案件多發(fā)生在家庭內(nèi)部，老年人基于對(duì)子女或親戚的信任通常對(duì)托付養(yǎng)老進(jìn)行口頭約定，并不簽訂書(shū)面協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，雙方往往就房屋約定及款項(xiàng)往來(lái)各執(zhí)一詞，老年人因缺乏證據(jù)意識(shí)，在訴訟中往往面臨舉證難的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

北京三中院民二庭副庭長(zhǎng)林存義建議，老年人可以考慮在贈(zèng)與協(xié)議中明確約定，履行贍養(yǎng)義務(wù)是贈(zèng)與房產(chǎn)的先決條件；或是保留老人對(duì)房屋的居住權(quán)等，以防突發(fā)意外事件導(dǎo)致維權(quán)受阻。在經(jīng)濟(jì)條件有限的情況下，可以去當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)申請(qǐng)法律援助，或向相關(guān)部門(mén)設(shè)立的老年法律援助中心、老年人權(quán)益維護(hù)崗、老年維權(quán)熱線等渠道尋求幫助。

“在涉及資金往來(lái)、交易時(shí)，老年人應(yīng)注重證據(jù)保護(hù)留存，學(xué)習(xí)運(yùn)用錄音、錄像等信息化手段保全證據(jù)。”林存義提醒。

即便法院判決老人勝訴，還要面臨案件執(zhí)行的難題。通報(bào)的另一起典型案件中，一對(duì)70多歲的老年夫妻在拆遷時(shí)出具證明表示將二人名下的舊房安置房面積全部轉(zhuǎn)化為兒子名下的新房安置面積。于是，拆遷后分得三套房屋全部歸入兒子于強(qiáng)（化名）名下。后于強(qiáng)去世，在他的遺囑中將自己名下的三套房產(chǎn)全留給了自己的兒子（老人的孫子）于東（化名），并未涉及父母的居住安置問(wèn)題。因?yàn)橛跂|不讓老人住進(jìn)房子，兩位老人在兒子去世后失去容身之所，于是起訴至法院，要求確認(rèn)三套房屋中屬于兩人的份額，供養(yǎng)老居住使用。

法院審理查明，兩位老人的退休金和各自社會(huì)保障加起來(lái)每年不足7萬(wàn)元，且名下無(wú)房產(chǎn)。每月收入扣除吃飯、看病、開(kāi)藥等費(fèi)用后，無(wú)法支付房租，連基本的“老有所居”都難以保障。

2020年出臺(tái)的《民法典》新增設(shè)了居住權(quán)制度，主要是為了解決弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題，“本案就是民法典實(shí)施后，人民法院判決中設(shè)立居住權(quán)一個(gè)典型案例。”楊夏說(shuō)。

■ 法官說(shuō)法

楊夏稱(chēng)，執(zhí)行難度較大的案件往往與居住權(quán)相關(guān)，尤其是涉及騰退房屋的。有些受贈(zèng)人將房子出租，或者自住，就是不給老人騰房。這種情況下，考慮到老人的家庭關(guān)系和日后的贍養(yǎng)問(wèn)題，法院一般不會(huì)選擇強(qiáng)制執(zhí)行，除了發(fā)出執(zhí)行通知書(shū)，法院一般會(huì)借助村委會(huì)或家庭其他親戚朋友的力量，一起給被執(zhí)行人做工作，以協(xié)商的方式解決老人的居住和贍養(yǎng)問(wèn)題。

新京報(bào)記者 劉思維

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