北京立法規(guī)范“住房租賃”，這十個方面值得關(guān)注

11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議審議《北京市住房租賃條例（草案）》。住房租賃是廣受社會關(guān)注的話題，北京此次立法規(guī)范租房市場和行為，其中不少規(guī)定值得關(guān)注。

關(guān)注1

鼓勵“長期合同”，承租人平等享受物業(yè)服務(wù)

草案提出保護租賃關(guān)系。明確租賃當事人合法權(quán)益受法律保護；倡導(dǎo)簽訂長期租賃合同，建立穩(wěn)定租賃關(guān)系；租賃當事人之間要自覺履行法定和約定義務(wù)；建立健全多元糾紛化解機制；規(guī)定承租人平等享受物業(yè)服務(wù)等。

草案規(guī)定，承租人申領(lǐng)居住證，辦理積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務(wù)事項需要提交住房租賃合同的，可以提交住房租賃合同登記備案編號，替代紙質(zhì)合同。

承租人在租賃合同有效期內(nèi)作為物業(yè)使用人，應(yīng)當安全、合理使用物業(yè)，遵守管理規(guī)約，按照約定享受物業(yè)服務(wù)。

關(guān)注2

住房租金顯著上漲，要有價格干預(yù)措施

對于房屋租賃中的社會風險管控，此次立法也有涉及。如規(guī)定，遇有突發(fā)事件或者可能引發(fā)住房租賃市場系統(tǒng)性風險的緊急情況，政府發(fā)布住房租賃特殊管控措施的，租賃當事人應(yīng)當遵照執(zhí)行。

對于住房租金顯著上漲的，草案明確了價格干預(yù)措施，對拒不執(zhí)行價格干預(yù)措施的，由市場監(jiān)管部門依法處理。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強住房租金監(jiān)測。住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并報國務(wù)院備案。市市場監(jiān)督管理、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以提出采取價格干預(yù)措施的建議。市人民政府采取價格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。

關(guān)注3

室內(nèi)空氣質(zhì)量差的“甲醛房”將面臨處罰

此次立法明確，住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾的，應(yīng)當征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標準，保障租賃住房安全。

其中規(guī)定，住房租賃企業(yè)對出租住房進行室內(nèi)裝修裝飾違反規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標準的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

關(guān)注4

不得打隔斷分割出租，不得將起居室單獨出租

對于群租房整治難題，此次立法明確了出租住房條件要求。要求房屋應(yīng)當符合安全規(guī)定，具備基本居住條件。其中規(guī)定，以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室及其他非居住用途空間不得出租用于居住。

此外，出租住房還要符合國家和北京市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標準；具備供水、供電等基本居住條件；人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。

關(guān)注5

日租房或小時房要符合規(guī)定或取得同棟（院）業(yè)主同意

對于城鎮(zhèn)地區(qū)住房按日或按小時出租的，此次立法也有規(guī)范。

草案要求此類房屋的出租應(yīng)當符合北京市管理規(guī)定和本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約或者管理規(guī)約無相關(guān)約定的，應(yīng)當取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意，并與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書。

同時，短租住房的出租人應(yīng)當在住宿人員入住前當面核對身份信息，并即時通過系統(tǒng)申報登記。

關(guān)注6

不得向未出示身份證明的人出租住房

此次立法明確了出租人、承租人行為規(guī)范。

其中，出租人負責租賃住房及其附屬設(shè)施的安全管理，不得向未出示身份證明的人出租住房，發(fā)現(xiàn)利用出租住房從事違法犯罪活動的應(yīng)當及時報告。

承租人對租賃住房及其附屬設(shè)施的使用安全負責，應(yīng)當按照規(guī)劃用途安全、合理使用，并作為物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定。

關(guān)注7

向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金

草案擬規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當納入監(jiān)管。押金托管和租金監(jiān)管具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當自承租人返還住房后三個工作日內(nèi)向承租人退還剩余押金、租金。

關(guān)注8

個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當設(shè)立住房租賃企業(yè)

“二房東”問題也常引發(fā)住房租賃糾紛，此次立法規(guī)定，承租他人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，或者個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當向區(qū)市場監(jiān)督管理部門申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記；企業(yè)名稱應(yīng)當體現(xiàn)行業(yè)或者經(jīng)營特點。具體數(shù)量由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門制定。

同時，草案加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理。規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得開展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營業(yè)務(wù)。

關(guān)注9

街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要對轄區(qū)內(nèi)的住房租賃進行日常監(jiān)管

這次立法明確提出，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負責、居村協(xié)助的治理架構(gòu)，規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強對本轄區(qū)內(nèi)住房租賃的日常監(jiān)管，并對打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)等群租違法行為進行查處；居民委員會、村民委員會協(xié)助做好住房租賃管理和服務(wù)工作，加強自治管理。

如規(guī)定，居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，協(xié)助做好住房租賃管理和服務(wù)工作，組織制定管理公約，加強自治管理，預(yù)防和化解矛盾糾紛。

關(guān)注10

“租金貸”貸款額度不得高于住房租賃合同金額

此次立法還對承租人向金融機構(gòu)貸款用于支付房租的“租金貸”進行了規(guī)范，擬規(guī)定，金融機構(gòu)向承租人發(fā)放租金貸款的，應(yīng)當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶。

貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)當與承租人支付租金的頻率匹配。