小區(qū)管理“換新”之際，新物業(yè)沒到，解聘的老物業(yè)該撤嗎

業(yè)主大會解聘了現(xiàn)物業(yè)，新物業(yè)的選聘工作還沒有完成，那么這段時間，小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理到底應(yīng)由誰負(fù)責(zé)？最近，海淀區(qū)萊圳家園小區(qū)多位居民反映，小區(qū)正面臨這樣的情況。業(yè)委會認(rèn)為，可以選擇應(yīng)急服務(wù)機(jī)制或業(yè)委會短期自治管理，直至新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐；現(xiàn)物業(yè)則稱，他們依然需要對小區(qū)履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，而且，在與新物業(yè)辦理交接手續(xù)前，仍有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費。雙方拉鋸多日，小區(qū)物業(yè)“辭舊迎新”工作也變得撲朔迷離。

緣起

居民不滿現(xiàn)物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)和管理存在不少問題，是萊圳家園小區(qū)居民們決心換掉物業(yè)的根本原因。

在萊圳家園小區(qū)北區(qū)11號樓前，指著坑洼不平的路面，居民李女士滿腹怨言：“晚上經(jīng)過就怕崴了腳。下雨這里還會出現(xiàn)積水，出行非常不便。”李女士反映，小區(qū)物業(yè)管理不到位，不僅僅有道路問題，對外來車輛管理不嚴(yán)，也屢遭居民詬病。由于小區(qū)停車費很便宜，外來車輛只要交錢就能進(jìn)入，原本就緊缺的停車位，變得更緊張了。

小區(qū)地庫也是居民投訴的另一大焦點。墻皮大面積脫落、地庫地面經(jīng)常積水、通風(fēng)不暢、燈光昏暗等問題困擾著居民。多位居民告訴記者，小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理問題實在太多，在道路、消防、監(jiān)控、地庫等多方面的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都很難讓人滿意。

此外，物業(yè)在公共收益公示、收支方面也遭到業(yè)主質(zhì)疑。有業(yè)主向記者提供了一份2020年度的《物業(yè)服務(wù)費用收支情況明細(xì)表》，上面顯示，年度辦公費用為126.71萬元。另一份《物業(yè)共用部分經(jīng)營收支情況表》顯示，小區(qū)共用部分車位年度收入為“-9.2萬元”，出現(xiàn)了虧空。對這些數(shù)據(jù)，業(yè)主們并不認(rèn)可。

爭議

新物業(yè)未選 現(xiàn)物業(yè)是否該撤離

基于物業(yè)服務(wù)和管理的種種問題，在今年召開的業(yè)主大會中，是否解聘物業(yè)成為議題之一。

業(yè)委會工作人員告訴記者，在屬地相關(guān)部門的指導(dǎo)及監(jiān)督下，7月18日，萊圳家園小區(qū)業(yè)主大會投票表決，通過了現(xiàn)物業(yè)與小區(qū)終止服務(wù)合同及事實服務(wù)關(guān)系等在內(nèi)的5項決議。經(jīng)過相關(guān)審核，今年8月，東升鎮(zhèn)政府對此予以正式備案。

按照業(yè)委會的工作計劃，9月18日前，現(xiàn)物業(yè)應(yīng)盡快配合完成設(shè)備設(shè)施、場地器具等交接工作，并最晚于這個日期前，撤出小區(qū)所有物業(yè)管理區(qū)域。為了能確保過渡階段小區(qū)物業(yè)管理，業(yè)委會還準(zhǔn)備了多套應(yīng)急方案。其中包括，在沒有選聘出新物業(yè)，且現(xiàn)物業(yè)按時撤場的情況下，業(yè)委會完全可以選擇應(yīng)急服務(wù)機(jī)制。此外，也可以實行業(yè)委會短期自治管理。

據(jù)反映，由于即將對新物業(yè)展開招標(biāo)，業(yè)委會多次要求查看小區(qū)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施，以便更好地評估小區(qū)現(xiàn)狀，但沒有得到現(xiàn)物業(yè)公司的積極響應(yīng)。“如果不能了解設(shè)備間的情況，有些準(zhǔn)備競聘的物業(yè)公司可能就會有顧慮，進(jìn)而影響招投標(biāo)。”有業(yè)主說。

業(yè)委會的相關(guān)公告提到，自9月18日以后，現(xiàn)物業(yè)無權(quán)向全體業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)等各項費用。但多位居民反映，如今期限已到，現(xiàn)物業(yè)不僅沒有撤出，還在收取物業(yè)費、停車費等費用。“供暖費的收費通知已經(jīng)貼到各家各戶的門上了。我們今年冬天供暖怎么辦？能放心把錢交給一個已經(jīng)被解聘的物業(yè)嗎？如果現(xiàn)在不交，是不是就不給供暖了？”有居民表達(dá)了自己的擔(dān)憂。

9月22日，小區(qū)物業(yè)發(fā)布了一封致全體業(yè)主的公開信，其中提到，近期有個別業(yè)主以物業(yè)服務(wù)合同終止為由拒絕繳納停車位費用，目前已實現(xiàn)和解。而在此之前，針對業(yè)委會提出的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)物業(yè)曾經(jīng)回復(fù)道，根據(jù)萊圳家園管理規(guī)約，本項目的物業(yè)管理方式為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，沒有業(yè)委會自治管理。另外，政府的應(yīng)急服務(wù)機(jī)制是基于“物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)”制定和實施的，目前小區(qū)物業(yè)管理秩序正常，“如果因為業(yè)主大會決議的執(zhí)行，導(dǎo)致小區(qū)十幾億資產(chǎn)處于‘突發(fā)失管狀態(tài)’，不符合廣大業(yè)主的根本利益。”

公開信同時指出，依據(jù)法律法規(guī)和小區(qū)規(guī)約的約定，物業(yè)公司會持續(xù)服務(wù)至業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與其簽署物業(yè)服務(wù)合同之日。在此期間，物業(yè)服務(wù)水平不會降低，且會保持穩(wěn)定，并且將依法收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)公司還承諾，業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，將向業(yè)主或業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費。

解讀

交接前現(xiàn)物業(yè)應(yīng)繼續(xù)服務(wù)并接受監(jiān)督

小區(qū)物業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，小區(qū)在道路、消防、監(jiān)控、地庫等多方面管理上確實存在問題，但是，這些不在收取的物業(yè)費日常維修范圍內(nèi)，這些項目需要大修改造，涉及啟用公共維修資金，不過，他們尚未與業(yè)委會就此達(dá)成一致。至于物業(yè)收支，按照相關(guān)規(guī)定，他們每年都會進(jìn)行公示。針對居民質(zhì)疑辦公費用過高的問題，該負(fù)責(zé)人解釋稱，按照相關(guān)統(tǒng)計要求，這一項中包含部分工作人員的工資，公示中對此也附有明確的說明。

至于業(yè)主反映無法查看小區(qū)設(shè)施設(shè)備的問題，該負(fù)責(zé)人表示，設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)及保養(yǎng)情況，物業(yè)會定期進(jìn)行公示，如果業(yè)主想?yún)⒂^相關(guān)的設(shè)施設(shè)備，他們愿意配合。該負(fù)責(zé)人還表示，在相關(guān)流程沒有問題并且合法合規(guī)的情況下，他們會尊重業(yè)主大會的決議，待業(yè)主大會選聘出新物業(yè)公司之后，他們愿意配合交接。

社區(qū)問題專家陳鳳山認(rèn)為，如果業(yè)主大會的所有程序都符合法律法規(guī)的規(guī)定，同時符合業(yè)主大會規(guī)則及管理規(guī)約的規(guī)定，那么，業(yè)主大會所做出的解聘物業(yè)的決議是有效的。根據(jù)《民法典》第950條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

對于應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，《北京市物業(yè)管理條例》第77條規(guī)定，本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

同時，根據(jù)《民法典》第285條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。陳鳳山認(rèn)為，現(xiàn)場探勘設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主知情權(quán)的一部分。如果物業(yè)不配合現(xiàn)場探勘，業(yè)委會可以根據(jù)購房合同、前期物業(yè)服務(wù)合同要求物業(yè)配合，或者去相關(guān)部門查閱資料，匯整出小區(qū)設(shè)施設(shè)備的大概情況，仍然可以組織招投標(biāo)。

陳鳳山表示，在合法合規(guī)的前提下，如果業(yè)主大會選聘出新物業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，現(xiàn)物業(yè)就應(yīng)該撤場了，如果拒不撤場，行政機(jī)關(guān)可以對此進(jìn)行相應(yīng)處罰。

記者最新了解到，9月底，業(yè)委會已經(jīng)委托第三方公司發(fā)布了新物業(yè)公司的招標(biāo)公告，將定于10月20日開標(biāo)，不久，還將召開業(yè)主大會對此進(jìn)行投票。新物業(yè)能否順利選聘，物業(yè)交接能否順暢進(jìn)行，本報將對此持續(xù)關(guān)注。