20年的老房子“停止拆遷”？ 4萬億舊改新規(guī)下三類人統(tǒng)統(tǒng)都將受益

眾所周知，本輪調(diào)控始于2016年。但很多人不知道的是，全國絕大多數(shù)三四線城市房價(jià)上漲，也是從那時(shí)候開始的。準(zhǔn)確地說，過去三四年在全國一二線城市調(diào)控正酣時(shí)，很多三四線城市的房價(jià)一直都處于“上漲通道”。

2015年之前，很多人對(duì)于三四線城市的房子是“不著急買”的：一則那里的房價(jià)普遍偏低，房價(jià)三四千一平的小區(qū)比比皆是，很多人不著急，就是覺得房價(jià)漲不起來，很多人有錢寧愿在農(nóng)村自建，也不愿到三四線城市去買房;二則人口都在往一二線大城市涌入，無論是工作機(jī)會(huì)還是城市的各類資源，一二線城市都明顯強(qiáng)于三四線城市，很多人內(nèi)心里覺得三四線城市“沒有未來”。

但熟料2015年之后，三四線城市卻迎來“逆勢(shì)”飚漲，短短兩三年過后，很多人才驀然發(fā)現(xiàn)，三四線城市的房價(jià)早已“高攀不起”——根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年4年時(shí)間，全國160多個(gè)三四線城市房價(jià)普遍上漲了50%，有些緊鄰一線城市的三四線城市，三四年時(shí)間里，房價(jià)竟?jié)q幅最高達(dá)400%——2015年，房價(jià)僅僅四五千一平，但到了2018年，很多三四線城市房價(jià)一度比肩一二線城市，最高達(dá)3萬多一平。

對(duì)于過去三四年三四線城市的房價(jià)上漲，很多專家把原因歸結(jié)于城鎮(zhèn)化推進(jìn)大量農(nóng)村人口進(jìn)城創(chuàng)造的購房需求暴漲、寬松的貨幣金融和全民參與的投資投機(jī)等原因之上。但其實(shí)所有人都心知肚明，過去這一輪樓市調(diào)控大招頻出的關(guān)鍵時(shí)期，三四線城市房價(jià)卻迎來“逆勢(shì)補(bǔ)漲”，其根本原因就是“棚改”(貨幣化安置政策)。

在2015年之前，很多三四線城市也在實(shí)行“棚改”政策，不過彼時(shí)是“以房換房”的實(shí)物安置政策，且棚改的總規(guī)模不高。但是2015年國家正式提出“三年棚改計(jì)劃”，即2015-2017年完成1800萬套棚改任務(wù)，并積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，包括發(fā)放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補(bǔ)償?shù)?。?jù)公開數(shù)據(jù)顯示，棚改貨幣化安置比例高達(dá)60%。2017年再次提出第二個(gè)三年計(jì)劃，即2018-2020年再改造棚戶區(qū)1500萬套目標(biāo)。

為什么說三四線城市房價(jià)上漲是“棚改”直接拉動(dòng)的?兩個(gè)數(shù)據(jù)可以說明一切：第一、過去6年棚改開工總量3300萬套，其中三四線城市占比高達(dá)近2200萬套以上，比例高達(dá)近70%;其二、國家總投入資金累計(jì)超4萬億，其中有近60%，即2.4萬億流向了三四線城市。這些資金是通過補(bǔ)貼、國家政策性銀行抵押貸款、商業(yè)銀行貸款等方式發(fā)放的。貨幣化安置政策“最聰明”的地方就在于，這些錢雖然到了被拆遷者的手中，但是不再發(fā)放實(shí)物，所以他們第一時(shí)間還是要到市場上購買商品房，如此一來大量的購房需求被創(chuàng)造出來，疊加炒房投資大潮背景下，更多的人對(duì)于投資買房癡迷癲狂，甚至掏空積蓄負(fù)債買了更多的房子。尤其是環(huán)一線城市三四線城市，棚改主要因素，疊加承接了大量一二線城市外溢的購房需求和資金，房價(jià)上漲動(dòng)力更加強(qiáng)勁。

“棚改”本質(zhì)上是解決群眾出行、住房安全、生產(chǎn)寬敞、生活便利、公共安全能夠應(yīng)急保障和環(huán)境衛(wèi)生能夠保潔等城市農(nóng)村歷史頑疾，消除公共安全隱患、優(yōu)化生產(chǎn)生活環(huán)境，解決一大批困難家庭住房與社會(huì)發(fā)展不適應(yīng)等問題，是一項(xiàng)民心工程。

但老房子“一刀切”拆了重建，也確實(shí)容易“把好事辦壞”：一則、老房子直接拆除，則必然會(huì)導(dǎo)致一大批人因拆遷而暴富，這就拉大了居民之間的財(cái)富差距。尤其是拆遷一夜暴富，更容易催生“不勞而獲”思想;二則、助長了“借棚改之名盲目舉債”現(xiàn)象。因此，不少專家和學(xué)者都建議“停止棚改拆遷”。

事實(shí)上，從2018年起，國家也開始著手對(duì)棚改進(jìn)行“收緊”，先是國開行收回地方棚改審批權(quán)限，緊接著2019年國家提出要“因城棚改”，即要求庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的城市縮減或暫停棚改。到了今天“棚改”又迎來新消息——今年初國家通過《政府工作會(huì)議》一錘定音，2020年是棚改的“收尾之年”、“終結(jié)之年”。這意味著過去轟轟烈烈的“棚改拆遷”或?qū)⑼顺鰳鞘形枧_(tái)。而且明確從明年起，20年房齡的老房子(2000年以前的老房子)將不再“拆遷”，而是啟用更科學(xué)、更以人為本的“舊城改造”。似乎坐實(shí)了未來20年的老房子“停止拆遷”的事實(shí)。

國家一錘定音釋放了兩個(gè)重要信息：其一、未來老房子不再拆了重建，則意味著賭拆遷、幻想拆遷一夜暴富的老房子業(yè)主的幻想會(huì)徹底破滅;其二、“停止拆遷”對(duì)三四線城市影響最大，因?yàn)檫@里的占比最高，所以最終結(jié)果可能是絕大多數(shù)三四線城市因?yàn)橥Ｖ古锔?，樓市回歸理性。不排除有些房價(jià)虛高、人口流失過大、產(chǎn)業(yè)支撐力不強(qiáng)的城市，房價(jià)大幅回調(diào)。

有人可能會(huì)問，房齡很老的老式塔樓，居住條件惡劣的老房子未來該怎么辦?這里需要解釋一下，所謂的“停止棚改拆遷”，并不意味著一刀切全部停止，而是未來棚改不會(huì)再像過去那樣大規(guī)模進(jìn)行。比如說，2029年棚改既定目標(biāo)是450萬套，但最后真正開工的只有285萬套。意思就是未來老房子是“棚改拆遷”還是“舊改”要因房子而異，所以大家對(duì)此不要過度憂慮，如果你所在小區(qū)符合“棚改拆遷”的標(biāo)準(zhǔn)，未來還會(huì)依然進(jìn)行，只是未來國家層面更傾向于對(duì)老房子進(jìn)行“舊改”。

明年起，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦

國家一錘定音，明年起，大規(guī)模棚改拆遷或就此停止，未來老房子統(tǒng)統(tǒng)要按舊改新規(guī)辦。那舊改到底改什么?資金又從何而來，對(duì)誰的影響最大呢?

與棚改的拆了重建相比，舊改只能算是“整容”，房子還是原來的房子，改的是配套的設(shè)施。從官方釋放的信息來看，舊改主要涉及三個(gè)方面：第一是基礎(chǔ)類的改造，重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施;第二是改善類的改造，重點(diǎn)是給老房子加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè);第三類是提升類，重點(diǎn)是健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。

通俗點(diǎn)說就是，小區(qū)的高層水壓不行，上水困難，舊改要首先改;小區(qū)的線路復(fù)雜老化，甚至很多線路都是外露的，舊改也要改;小區(qū)的外立面脫落、墻體難看，也要第一時(shí)間改;沒有電梯的小高層(6、7層)，新規(guī)要求居民統(tǒng)一意見后加裝電梯。

從2019年各地的舊改實(shí)地操作實(shí)踐來看，舊改資金主要來自于三個(gè)方面：中央補(bǔ)助資金、居民自掏腰包和運(yùn)用市場化方式吸引社會(huì)力量參與。

4萬億舊改新規(guī)下，三類人統(tǒng)統(tǒng)都將受益

經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌說，舊改是真正的以人為本，是民心工程。一方面，不會(huì)創(chuàng)造出天量的購房需求和資金，不會(huì)影響新二手房市場的穩(wěn)定;另一方面，從長遠(yuǎn)來看，舊改更加利于樓市的健康發(fā)展，因?yàn)闊o論是老舊小區(qū)的居民還是打算買房的剛需，都將被惠及。

據(jù)各地初步摸查，2025年之前，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個(gè)，涉及住戶4200萬戶，涉及居民達(dá)1.3億人。且未來5年舊改對(duì)象都是2000年以前建造的老房子?；诖耍瑖鴦?wù)院參事仇保興預(yù)估，未來5年舊改的投資總額或可達(dá)4萬億。

前面我們提到，停止棚改拆遷，那些“賭拆遷”，幻想一夜暴富的人會(huì)遭受重大打擊，而且一眾三四線城市的炒房投資客也會(huì)遭受重創(chuàng)，房子很長一段時(shí)間都將很難套現(xiàn)。但不得不說，4萬億舊改新規(guī)下，也有三類人將統(tǒng)統(tǒng)受益：

第一類：納入第一批舊改范圍內(nèi)的老舊小區(qū)居民，尤其是老房子加裝電梯的住戶

老房子完成“三類”改造之后，事實(shí)上相當(dāng)于做了一次“整容手術(shù)”，直白點(diǎn)說就是老房子“舊貌變新顏”。不管是房屋建筑本身，還是基礎(chǔ)設(shè)施配套，亦或是其它便民措施的增加，都將對(duì)老房子的市場價(jià)值大大提升。尤其是那些6、7層的步梯房，在加裝電梯之后，高樓層的升值空間更是大幅提升。對(duì)于這類小區(qū)的居民來說，舊改就是徹徹底底地居住環(huán)境提升和房屋市場價(jià)值拉動(dòng)。事實(shí)上，從2019年舊改的很多老舊小區(qū)居民反饋來看，舊改之后，老舊小區(qū)的整體升值空間可達(dá)15%-30%。

第二類：參與舊改的企業(yè)及所有從業(yè)人員。

未來5年舊改可撬動(dòng)的投資總額或高達(dá)4萬億。毫無疑問，對(duì)于參與舊改的企業(yè)和從業(yè)人員來說，舊改也是一塊巨大的蛋糕。畢竟舊改涉及到上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，包括到不限于涂料、鋼材、家裝、家居、通訊、管材、保溫材料等，而且輔助帶動(dòng)了社區(qū)養(yǎng)老，托幼，醫(yī)療，助餐，保潔等行業(yè)的發(fā)展。換言之，未來但凡是參與到舊改的這些行業(yè)和從業(yè)人員，都將坐享舊改帶來的紅利。事實(shí)上，舊改屬于小型的改造工程，一些央企及地方性的大型企業(yè)不會(huì)去爭搶這些生意，如此以來，舊改就為一些小的裝修公司及工人留下了賺錢的好機(jī)會(huì)。

第三類：城市剛需購房者

“舊改”對(duì)于剛需買房者而言也是大好事，因?yàn)榕f改主要在老城區(qū)，老城區(qū)房價(jià)本來就不高。一直以來很多剛需購房者排斥老城區(qū)，核心原因是老城區(qū)的居住環(huán)境不佳。但舊改之后，老城區(qū)老舊小區(qū)居住環(huán)境會(huì)大幅提升，尤其是改善類、提升類改造之后，老舊小區(qū)也可以成為宜居區(qū)域，這些小區(qū)或成為城市首套房剛需的福地。疊加舊改整體對(duì)房價(jià)無太大拉動(dòng)作用，所以房價(jià)上漲的空間很有限，這意味著剛需購房者的經(jīng)濟(jì)方面的壓力也會(huì)大大減少。