“如果他起訴,這房屋買賣真的就無效了嗎?”近日,余姚市公證處來了一對夫婦,他們擔憂剛買的一套二手房被認定為買賣合同無效。原來,房客得知房子易主后,說賣房事先沒有通知他們,他們有優(yōu)先購買權,還聲稱要起訴新舊兩任房東,請求法院認定房屋買賣合同無效。
李先生和妻子前段時間一直在余姚看房,后來看到這套房子,感到各方面都滿意。當時,雖然老房東周先生告訴他們房子目前是出租狀態(tài),他之前與租客吳某夫婦簽了3年租期,還剩大半年到期,但雙方都覺得這不是什么大事,便約定好先辦理過戶手續(xù),過戶以后的租金由李先生收取。
隨后,李先生與周先生順利辦完了過戶手續(xù)??闪罾钕壬鷽]想到的是,當他向租客吳某夫婦收取租金時,吳某夫婦表示房子易主沒有事先告知他們。吳某夫婦表示,他們也有購房打算,如果知道周先生要賣房,價格合適的話他們也會考慮買下這套房子,畢竟已經住習慣了,而且買這套房子也省去了搬家的周折。他們認為承租戶可以優(yōu)先購買這套房屋,現如今木已成舟,他們要將周先生與李先生告上法庭,通過起訴要求房屋買賣合同無效。李先生因此擔心不已。
公證處工作人員告訴李先生,周先生作為出租人在出售租賃房屋前,的確需要通知承租人并征求其意見,因為承租人是有優(yōu)先購買權的。不過這個優(yōu)先購買權是指在與其他買受人同等的條件下,承租人享有優(yōu)先于其他人購買該不動產的權利。如果出租人在履行了通知義務后15日內未收到承租人明確表示的,那么可以視為承租人放棄了優(yōu)先購買權,出租人就可以放心地將房屋另行出售了。
如今,雖然周先生侵犯了吳某夫婦的優(yōu)先購買權,但這并不意味著周先生與李先生的買賣合同是無效的。因為,周先生與李先生簽訂的買賣合同是雙方真實意思的表示,房屋也是以合理價格轉讓的,在沒有導致合同無效的其他情形出現時,買賣合同并不會因為周先生侵犯了吳某夫婦的優(yōu)先購買權而無效,但吳某夫婦可以請求周先生承擔賠償責任。
余姚市公證處提醒,類似情況下,房屋所有權人與買受人在正式簽訂合同前,最好以書面形式將擬出售的價格、付款方式等告知承租人。在得到承租人不購買的答復或者自發(fā)出通知15天后承租人仍未有明確表示的情況下,再與意向買受人簽訂正式合同,以避免因出售房屋時的疏忽給自己及承租人帶來不必要的損失。
寧波晚報記者殷欣欣 通訊員蔣逸
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