過(guò)去一二十年,中國(guó)“最吃香”的行業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)就是房地產(chǎn)。2000年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額只有不到5000億,但到了2019年這一數(shù)值已經(jīng)變成了13.2萬(wàn)億。20年時(shí)間,投資總額上漲超過(guò)26倍。與此同時(shí),國(guó)內(nèi)平均房?jī)r(jià)上漲了近5倍,其中一二線城市核心區(qū)域漲幅一度高達(dá)30倍不止。研究數(shù)據(jù)顯示,截止到今天,全國(guó)重點(diǎn)30城的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)已經(jīng)高達(dá)20.3:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際臨界值6:1。換言之在這30個(gè)城市買房,至少需要不吃不喝努力工作20.3年才能攢夠錢,前提是房?jī)r(jià)一分不漲。
有一些專家站著說(shuō)話不腰疼地表示,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)并不高。但是對(duì)于真正需要買房的億萬(wàn)普通工薪階層來(lái)說(shuō),大中城市動(dòng)輒兩三百萬(wàn)一套的房子,并非是輕易就能“拿下的”。即使有人勉強(qiáng)“上了車”,但也基本是以掏空全家?guī)状说姆e蓄,外加二三十年的房奴生涯為代價(jià)。
房?jī)r(jià)高居不下,普通工薪階層買房壓力與日俱增,買房后為了還銀行貸款更會(huì)犧牲一大家子人的幸福,那么為何越來(lái)越多的人還對(duì)買房熱情似火呢?歸根結(jié)底是三方面的主要原因:其一,房子承載了除居住之外的太多東西,子女教育、年輕人結(jié)婚、父母養(yǎng)老、工作落戶等等。買房不是剛需,但以上社會(huì)資源大多和房子牢牢捆綁,使得買房變得異常迫切;其二,房子是家庭財(cái)富的象征,更是保值增值的重要渠道,尤其是過(guò)去一二十年,全國(guó)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)一路飆漲,買房是公認(rèn)的最佳“造富”渠道;其三,中國(guó)人骨子里對(duì)房子的占有情結(jié),無(wú)房會(huì)有羞恥感,更會(huì)感覺(jué)比別人矮半截,買房毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)成為數(shù)以萬(wàn)計(jì)人的終身奮斗目標(biāo)。
房?jī)r(jià)超過(guò)絕大多數(shù)人能夠承受的范圍,國(guó)人的買房需求很強(qiáng),對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是很多家庭都沒(méi)有房子。但事實(shí)并非如此,根據(jù)央行最新的調(diào)查報(bào)告顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均總資產(chǎn)317.9萬(wàn),96%家庭有住房,有兩套以上房產(chǎn)的比例高達(dá)31%。很多人一定很意外,明明很多家庭都不缺房了,為何購(gòu)房需求依然強(qiáng)烈?答案很簡(jiǎn)單,現(xiàn)階段絕大多數(shù)人的買房目的是為了投資。有數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前階段投資性購(gòu)房需求已經(jīng)高達(dá)85%。
此外西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2019年初發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,我國(guó)商品房空置率已經(jīng)高達(dá)26.5%,全國(guó)僅空置房數(shù)量就足夠至少1億人居住。所以到此結(jié)論就已經(jīng)很清楚了:我國(guó)整體上并不缺房,很多對(duì)房地產(chǎn)有嚴(yán)重依賴的城市,經(jīng)歷了過(guò)去這些年大規(guī)模建設(shè),房子甚至已經(jīng)出現(xiàn)“嚴(yán)重過(guò)剩”的局面。
因此有專家表達(dá)觀點(diǎn)認(rèn)為,未來(lái)房?jī)r(jià)不再可能普漲,房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代徹底終結(jié)了。前首富馬云更強(qiáng)調(diào),年輕人未來(lái)根本不用為買房發(fā)愁,因?yàn)閮蓚€(gè)年輕人可能要繼承管理5套以上房產(chǎn)。言外之意,未來(lái)如何繼承房產(chǎn)比如何買房更棘手。
現(xiàn)實(shí)也確實(shí)如此,過(guò)去這些年伴隨著我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲,子女為爭(zhēng)奪父母房產(chǎn)打得頭破血流,甚至是對(duì)簿公堂的各類奇葩新聞也屢見不鮮。歸根結(jié)底是房子這個(gè)“大件”商品,在我們每個(gè)人的生活中都非常重要。一二線隨隨便便一套房產(chǎn)的市值也有四五百萬(wàn),這筆資金很多人可能埋頭苦干一輩子也賺不到,能夠順利繼承下來(lái),當(dāng)然是最重要的事。
看到這里有人可能會(huì)覺(jué)得詫異,子女繼承父母房產(chǎn)天經(jīng)地義,怎么會(huì)有“不順利”的情況?不管是傳統(tǒng)思想還是法律法規(guī)規(guī)定,我國(guó)一直以來(lái)都是父業(yè)子承的:父母的房產(chǎn)、積蓄未來(lái)只能給自己的親生兒子繼承。
從2021年起,如果你還是這樣認(rèn)為,那可就大錯(cuò)特錯(cuò)了。今天我要告訴大家,從明年起,子女繼承父母房產(chǎn),全按“新規(guī)”辦——從2021年1月1日起,歷時(shí)5年編纂,共7編1260款條文,總字?jǐn)?shù)逾10萬(wàn)的新版《民法典》已經(jīng)開始正式實(shí)施了。新版《民法典》對(duì)于子女繼承父母房產(chǎn)方面的法規(guī)有了全新的改變。
其中最值得子女關(guān)注的一條改變就是:新規(guī)明確規(guī)定,2021年起父母可以自主選擇房產(chǎn)繼承人(可以是任何無(wú)血緣關(guān)系的陌生人),而且還可以對(duì)房屋設(shè)置“居住權(quán)”。也就是說(shuō),2021年起子女可能“不再繼承”父母的房產(chǎn)。重點(diǎn)是,“新規(guī)”確定了,如果父母完全是合法合規(guī)操作,即便自己的子女不同意來(lái)爭(zhēng)來(lái)鬧也沒(méi)用了。所以對(duì)于繼承父母房產(chǎn)的新規(guī)變化,子女們一定要知曉。
第一、新規(guī)與時(shí)俱進(jìn)擴(kuò)大了繼承人的“范圍”,而且明確兩種情況下,子女將“不再繼承”父母房產(chǎn)。
相信很多人都看到過(guò)老人離世,但因?yàn)橄ハ聼o(wú)兒無(wú)女,名下財(cái)產(chǎn)無(wú)人繼承,只能收歸國(guó)有的新聞。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的根本原因,一是如今單身率,丁克家族數(shù)據(jù)的居高不下;二是,原有的法律法規(guī)明確要求,自然人的遺產(chǎn)只能第一順位、第二順位合法繼承。如果沒(méi)有第一、第二順位的合法繼承人,該自然人的名下遺產(chǎn)都將收歸國(guó)有。
但2021年起實(shí)施的新規(guī)與時(shí)俱進(jìn)對(duì)這項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行了“改進(jìn)”:引進(jìn)了代位繼承,即無(wú)第一、第二順位繼承人的情況下,自然人的侄子、侄女、外甥、外甥女也可以合法繼承了。
此外新規(guī)明確兩種情況下,子女將“不再繼承”父母的房產(chǎn):第一種是父母立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體或者法定繼承人以外的組織、個(gè)人的情況下,等于是父母自己指定了房產(chǎn)繼承人,;第二種是子女不盡孝,被剝奪了繼承權(quán)的情況。新規(guī)明確,不盡孝者,可以不分或者少分遺產(chǎn)。打個(gè)比方,老劉有兩個(gè)兒子,其中小兒子比較忤逆,多少年來(lái)未盡照顧父母之責(zé),而且曾經(jīng)對(duì)父母拳打腳踢。但晚年也想要來(lái)爭(zhēng)奪老劉名下的一套房產(chǎn)。這種時(shí)候,老劉完全可以按照新規(guī)不把房產(chǎn)分給小兒子,換言之,小兒子就“不再繼承”老劉的房產(chǎn)。
?第二、《民法典》創(chuàng)立了一項(xiàng)新的權(quán)利:居住權(quán)。
《民法典》第366條規(guī)定,房主可以根據(jù)約定或者遺囑,為自己名下的房子,給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán),居住權(quán)人有權(quán)對(duì)他人的住宅,享受占有和使用的權(quán)利。
現(xiàn)實(shí)中其實(shí)有很多這種情況存在。比如老人子女平時(shí)比較忙,無(wú)法親自照顧自己的飲食起居,老人晚年完全依賴于鄰居或者保姆,所以最后老人萌生了把名下房子仍然留給子女,但是希望對(duì)鄰居或者保姆設(shè)立房子的使用權(quán)。這個(gè)需求實(shí)際上在之前的熱播劇《都挺好》中就有露出:年歲已高的蘇大強(qiáng)名下?lián)碛幸惶转?dú)立的房產(chǎn),他想把房子留給自己的子女,但是又不想讓照顧自己多時(shí)的保姆蔡根花被兒女趕走。
按照新規(guī),蘇大強(qiáng)完全可以把名下房產(chǎn)針對(duì)保姆蔡根花設(shè)立居住權(quán),即自己過(guò)世后,蔡根花有生之年仍然可以居住在自己的房屋。居住權(quán)的設(shè)定可以通過(guò)兩種方式,合同約定或遺囑設(shè)定。擁有居住權(quán)的可以是任何人。
第三、繼承權(quán)男女平等:出嫁的女兒,也擁有遺產(chǎn)繼承權(quán)。
新規(guī)規(guī)定,不管繼承人身份是男是女,都擁有平等繼承權(quán)。這對(duì)女性來(lái)說(shuō),更公平了。這也體現(xiàn)了新規(guī)的巨大進(jìn)步。事實(shí)上,隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,人們思想也在不斷解放當(dāng)中。所謂”嫁出去的女兒潑出去的水“,這種思想早就已經(jīng)被時(shí)代淘汰了。
按照新規(guī),如果未來(lái)再出現(xiàn)父母“偏心”把遺產(chǎn)只給兒子不給女兒的情況,女兒完全可以通過(guò)法律途徑討回屬于自己的那份資產(chǎn)。同時(shí),我們也在此提醒廣大有“重男輕女”思想的網(wǎng)友,不能再封建傳統(tǒng)了,不管是為了家庭的和睦,還是為了女兒不受委屈,都要做到兒女平等。
第四、公證遺囑優(yōu)先被刪除,還增設(shè)了錄音錄像、打印、口頭立遺囑方式。
新規(guī)最明顯的變化就是對(duì)原有的立遺囑方式進(jìn)行了改進(jìn),其中最直接的體現(xiàn)就是,刪除了公證遺囑優(yōu)先權(quán)。不僅如此還與時(shí)俱進(jìn)增設(shè)了錄音錄像、打印遺囑的方式。這意味著,未來(lái)老人立遺囑的方式便利了很多,一個(gè)手機(jī)就可以立遺囑了,不必再像過(guò)去那樣,想立遺囑還要當(dāng)指定單位做公證。當(dāng)然,為防止被脅迫,要求應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證。
值得一提的是,新規(guī)還明確規(guī)定,遺囑人在危急情況下,可以立口頭遺囑??陬^遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證。這多用于老人突發(fā)疾病或者身受重傷的時(shí)候。需要提醒的是,如果危急情況解除,口頭遺囑將自動(dòng)失效。
此外,新規(guī)明確胎兒也有繼承權(quán),遺產(chǎn)分割保留其份額。
?房產(chǎn)專家盧俊說(shuō),適應(yīng)當(dāng)下國(guó)情和社會(huì)變化,可謂是《民法典》最大的亮點(diǎn)。這點(diǎn)我們非常贊同。社會(huì)在進(jìn)步,國(guó)民的思想和認(rèn)知也在逐步提升,況且原有的法律法規(guī)也存在一些爭(zhēng)議。新規(guī)更貼合人情和法理,相信一定能積極有效化解家庭因分割財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的各種矛盾。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō),新規(guī)對(duì)于維護(hù)家庭和睦氛圍、減少紛爭(zhēng)也將起到了至關(guān)重要的作用。
最后我們要重點(diǎn)說(shuō)的是,新規(guī)明確“不盡孝者”將可能“不再繼承”父母房產(chǎn),而且針對(duì)有需求的自然人還允許對(duì)房子設(shè)立居住權(quán),這兩條法規(guī)的設(shè)置某種意義上來(lái)說(shuō),就是在提醒后人,父母在世時(shí),一定要多盡孝。新規(guī)還折射出了溫暖的人性:利益紛爭(zhēng)實(shí)在沒(méi)必要,人世間最寶貴的還是血濃于水的骨肉親情。希望大家都能看懂法規(guī)制定者的良苦用心。
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