農(nóng)村宅基地城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承使用權(quán) 邵志清：辦理壓縮至5個工作日以內(nèi)

自然資源部經(jīng)商住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局，近日對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出答復(fù)。就該建議中提到的“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題”，答復(fù)明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

這份建議的提交者是在滬全國人大代表邵志清。在今年5月舉行的全國人代會上，邵志清提交了一份《關(guān)于完善不動產(chǎn)登記的若干建議》，“5月提交，9月就得到了答復(fù)，自然資源部聯(lián)合七部門和我做了耐心溝通，不僅有制度層面的明確答復(fù)，也有執(zhí)行層面的舉措，這個辦理結(jié)果我很滿意!”邵志清說。

城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)

“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題”是這份建議中最受關(guān)注的點。邵志清發(fā)現(xiàn)，依法取得宅基地上的房屋所有權(quán)，可以申請房屋所有權(quán)登記。這一規(guī)定沒有明確宅基地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的繼承人如何繼承農(nóng)村宅基地上建筑的房屋所有權(quán)。同時，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)村進行宅基地使用權(quán)登記時，權(quán)利人不知道應(yīng)當在哪個部門進行登記。

我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，很多農(nóng)民工的子女生活在城市，或者已經(jīng)具有城鎮(zhèn)戶籍，離開原所在集體組織。宅基地是集體組織所有，農(nóng)民取得的是使用權(quán)。房屋是農(nóng)民的私人財產(chǎn)，所有權(quán)歸農(nóng)民。邵志清認為，目前不動產(chǎn)登記條例將宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體登記，混淆了兩種不同所有權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，使得房屋所有權(quán)人在繼承時難以變更登記。建議明確規(guī)定屬于農(nóng)民的房屋可以由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承后變更登記。

答復(fù)指出，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員(含城鎮(zhèn)居民)，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

共有不動產(chǎn)應(yīng)在建設(shè)工程規(guī)劃明確

全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)登記也是邵志清關(guān)注的點。依據(jù)目前的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)申請登記，申請人應(yīng)當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。

“通過調(diào)研司法案例發(fā)現(xiàn)，這一規(guī)定帶來的主要問題仍然在于沒有合理解決全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)范圍究竟應(yīng)該如何確定。”邵志清說，出于利益動機或其他原因，個別房產(chǎn)建筑商通常都會在建筑物業(yè)小區(qū)中留有部分房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的權(quán)屬比較模糊。建議明確規(guī)定這類房產(chǎn)屬于全體業(yè)主還是其他主體，避免在實際操作中造成居民和房產(chǎn)商的矛盾沖突。

答復(fù)指出，《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對建筑物中全體業(yè)主共有部分辦理不動產(chǎn)登記的要求、申請材料等進行了明確規(guī)定。按照“物權(quán)法定、權(quán)利設(shè)定和登記確權(quán)”的原則和程序，全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)范圍應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃中予以明確，在建設(shè)工程規(guī)劃審批和實施時嚴格落實，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊，在此基礎(chǔ)上，依法開展登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬、定紛止爭。

土地經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面，邵志清注意到，很多進城務(wù)工農(nóng)民處于“半城鎮(zhèn)化”的狀態(tài)，即工作在城市，戶籍在農(nóng)村，并繼續(xù)擁有農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)。目前的法律不允許非農(nóng)村成員獲得農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)。在現(xiàn)實中，很多農(nóng)業(yè)企業(yè)在農(nóng)村流轉(zhuǎn)了農(nóng)民的土地，長期使用，但是這些土地的承包經(jīng)營權(quán)人仍然是農(nóng)村的農(nóng)民，如果他們不按照流轉(zhuǎn)合同的約定提前結(jié)束流轉(zhuǎn)合同，往往會給農(nóng)業(yè)企業(yè)帶來巨大的損失，也不利于我國發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。

邵志清建議，明確規(guī)定承包地流轉(zhuǎn)取得流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，以及通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的土地經(jīng)營權(quán)的，當事人可以依法申請土地經(jīng)營權(quán)登記，體現(xiàn)中央“三權(quán)分置”改革精神。

答復(fù)指出，《農(nóng)村土地承包法》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進行了明確規(guī)定：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記;通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。按照《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》要求，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過渡期，目前該項工作正由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門移交給自然資源部門，地方各級自然資源主管部門正按照該部要求與同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門協(xié)商對接，開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記資料接收工作，將土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

自然資源部表示，下一步將落實中央“三權(quán)分置”改革精神，配套修改《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實施細則、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》，做好土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)登記工作，助力鄉(xiāng)村振興。

登記辦理壓縮至5個工作日以內(nèi)

在房屋交易、納稅、登記簡易辦理方面，邵志清指出，我國目前的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)處在國際領(lǐng)先水平，但是由于目前的法規(guī)沒有明確不動產(chǎn)登記的具體辦結(jié)時間，方便群眾申請不動產(chǎn)登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益的具體操作流程尚存在不一致。他建議，進一步簡化申請程序，強調(diào)當場審查的原則，并一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。通過信息共享機制確保不動產(chǎn)交易與登記的銜接，實現(xiàn)房屋交易、納稅、登記一體化，壓縮不動產(chǎn)登記辦理時限，規(guī)定除一些明確的復(fù)雜的不動產(chǎn)登記外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理不動產(chǎn)登記申請之日十個工作日內(nèi)辦結(jié)。

答復(fù)指出，2020年，自然資源部聯(lián)合稅務(wù)總局、銀保監(jiān)會印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》，多部門協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”。目前，全國98%的市縣均已公布流程圖，1500多個市縣已經(jīng)實現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，近2500個市縣已經(jīng)實現(xiàn)了“一窗受理、并行辦理”，全國大部分市縣已經(jīng)基本完成一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時間壓縮至五個工作日以內(nèi)，方便企業(yè)群眾辦理業(yè)務(wù)。作者：王海燕