龍頭房企為何主動(dòng)放緩目標(biāo)？

截至3月底，萬科、碧桂園、恒大的2019年報(bào)均已公布。南方日?qǐng)?bào)記者注意到，三家房企多項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)仍在上漲，但漲幅明顯收窄，增速回落成為年度主題。與此同時(shí)，碧桂園和萬科一直將債務(wù)控制在一定的規(guī)模范圍內(nèi)，負(fù)債率頗高的恒大也明確了“降負(fù)債”的目標(biāo)，“減負(fù)”成為這些龍頭企業(yè)今年工作的重中之重。

主動(dòng)放緩目標(biāo)

萬科2019年銷售金額為6308.4億元，同比增長(zhǎng)3.9%，連續(xù)第二年銷售額增速下滑，2017年、2018年增速分別為45.3%和14.5%。與萬科情況相似，碧桂園去年權(quán)益銷售額為5522億元，同比增長(zhǎng)10.0%，與2018年相比增速下降21.25個(gè)百分點(diǎn)。恒大通過去年下半年的全員營(yíng)銷活動(dòng)帶來了一波銷量，全年合約銷售額6010.6億元，但增速同樣從2018年的10.1%降至9.0%。

營(yíng)業(yè)收入上，增速降幅最大的恒大營(yíng)收4775.61億元，僅比2018年多了113.65億元，增速也從2018年的49.89%降至2.44%，下滑超過47個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園營(yíng)收4859.08億元，但增速同樣下滑38.89個(gè)百分點(diǎn)至28.18%。萬科成為僅有的營(yíng)收增速提升房企，2019年?duì)I收3678.94億元，同比增長(zhǎng)23.59%，增速提高1.04個(gè)百分點(diǎn)。

三家房企利潤(rùn)表現(xiàn)出現(xiàn)分化。在年報(bào)披露前，恒大一度發(fā)布盈利預(yù)警公告，宣布上年度凈利潤(rùn)預(yù)期為335億元，相較2018年下降約50%。碧桂園和萬科利潤(rùn)指標(biāo)保持著同比增長(zhǎng)，其中歸母凈利潤(rùn)增速分別只有14.25%與15.09%，與2018年相比，速度也在下降。

不過，2019年的集體“降速”，也是三家房企有意為之的結(jié)果。

碧桂園在2018年中發(fā)生多起安全事故后，提出“提質(zhì)控速”。萬科同樣在2018年喊出“活下去”，并在2019年削減了拿地支出。而恒大在2017年就提出銷售規(guī)模降速，去年9月、10月銷售額達(dá)到頂點(diǎn)后，恒大從11月起調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，銷售規(guī)模一直維持在較低水平。

降負(fù)債提上日程

受房地產(chǎn)行業(yè)特征和開發(fā)周期的影響，房企通常都保持著一定程度的負(fù)債率。不過，如今“減杠桿”“降負(fù)債”已成為企業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)，減負(fù)被房企越來越重視。

從凈負(fù)債率來看，萬科比2018年增長(zhǎng)2.98個(gè)百分點(diǎn)，即便如此也只有33.87%，在房企中處于低水平，中短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)占比為36.4%，短期償債壓力并不大。碧桂園2019年凈負(fù)債率為46.3%，同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)，而且維持著連續(xù)12年低于70%的成績(jī)。

與萬科和碧桂園相比，恒大159.3%的凈負(fù)債率就顯得有些高了，這一比率同比還增加了7.4個(gè)百分點(diǎn)。恒大并沒有回避這一現(xiàn)實(shí)，在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布了“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年將總負(fù)債降到4000億元以下。

恒大董事局主席許家印表示，對(duì)未來三年負(fù)債率和總負(fù)債大幅度下降非常有決心，非常有信心。根據(jù)規(guī)劃，恒大計(jì)劃通過銷售規(guī)模“高增長(zhǎng)”提升營(yíng)收能力，并通過收緊資本支出、土地儲(chǔ)備每年減少3000萬平方米，保證現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)負(fù)債的降低。

保障現(xiàn)金流是房企減負(fù)的重要手段。年報(bào)顯示，碧桂園則以2683.5億元的公司賬面現(xiàn)金余額，達(dá)到其有史以來的最高值。萬科連續(xù)11年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額同比減少了9.1%。

萬科今年的焦慮或許就集中在現(xiàn)金流上，總裁祝九勝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，銷售回款要做到“應(yīng)收盡收”，能回的盡快回，以優(yōu)化改善現(xiàn)金流。萬科董事會(huì)主席郁亮也提出土地及開發(fā)層面“不囤地、不捂盤、不拿地王”，來保證足夠的流動(dòng)性，做到現(xiàn)金流安全。另外，萬科今年還下調(diào)了分紅比例，希望多保留現(xiàn)金在手，這也進(jìn)一步強(qiáng)化了業(yè)界對(duì)于萬科現(xiàn)金流“吃緊”的印象。

年報(bào)中的尷尬事

三家房企始終備受矚目，年報(bào)細(xì)節(jié)也很容易被放大。

萬科3月17日披露年報(bào)后，西南證券發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，表示其銷售回款、竣工結(jié)算、分享估值等均低于預(yù)期。克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，萬科利潤(rùn)增速放緩主要由于行業(yè)整體利潤(rùn)空間受到擠壓，房企利潤(rùn)增長(zhǎng)和盈利能力面臨較大的下行壓力，以及去年萬科土地增值稅大幅提升，長(zhǎng)期股權(quán)投資中資產(chǎn)減值損失，以及遞延所得稅費(fèi)用中土地增值稅清算準(zhǔn)備金增加。

盡管克而瑞研究中心認(rèn)為萬科盈利能力仍維持行業(yè)較高水平，但年報(bào)披露次日萬科股價(jià)遭遇下跌，其中萬科A下跌6.44%，港股萬科企業(yè)下跌11.42%。

恒大的敏感點(diǎn)同樣在利潤(rùn)上，作為三家房企中唯一一家利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的企業(yè)，恒大公告對(duì)外解釋的原因是由于售價(jià)較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結(jié)轉(zhuǎn)，引至交樓單價(jià)下降所導(dǎo)致。許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上曾兩度吐槽有媒體對(duì)恒大“利潤(rùn)下滑50%”予以放大的做法，“實(shí)際上今年恒大毛利潤(rùn)1329億元，核心利潤(rùn)408億元，我們是現(xiàn)在公布的所有房企中利潤(rùn)最好的公司之一。”

進(jìn)入2020年后，恒大成為新冠肺炎疫情下為數(shù)不多銷售額不降反升的企業(yè)，業(yè)績(jī)的“開門紅”預(yù)示著恒大的競(jìng)爭(zhēng)力仍然強(qiáng)勁。

而輿論對(duì)碧桂園的關(guān)注點(diǎn)集中在人員減少方面。年報(bào)稱碧桂園去年底員工數(shù)101784人，相比2018年底減少29603人，下降22.53%。而今年以來的幾次區(qū)域架構(gòu)調(diào)整和人事?lián)Q防也頗被業(yè)界所關(guān)注。

碧桂園品牌管理部相關(guān)人士曾向南方日?qǐng)?bào)記者表示，去年員工實(shí)際波動(dòng)比僅3.9%，屬正常范疇。主要是由于約2.5萬人的勞動(dòng)密集型崗位(案場(chǎng)服務(wù)、保安、保潔等)改為以市場(chǎng)化方式提供服務(wù)。盡管上述人士未說明2.5萬人具體流向，但南方日?qǐng)?bào)記者注意到，碧桂園服務(wù)(HK.6098)年報(bào)顯示，去年員工數(shù)猛增20476人至54085人，增幅60.92%。

此外，還有部分員工調(diào)往碧桂園子公司。南方日?qǐng)?bào)記者獲取的數(shù)據(jù)顯示，去年碧桂園子公司增加約7600人，其中博智林機(jī)器人公司就增加5657人，而這些子公司的營(yíng)收和財(cái)務(wù)狀況并沒有和碧桂園集團(tuán)進(jìn)行并表，因而員工數(shù)也沒有計(jì)入。

而對(duì)于架構(gòu)調(diào)整問題，碧桂園總裁莫斌在4月初召開的月度會(huì)議上表示，調(diào)整不是“拍腦袋”的決定，是“有的放矢”打造企業(yè)內(nèi)部的叢林生態(tài)。

■相關(guān)

三家房企掌舵者的樓市預(yù)判

恒大董事局主席許家?。?/p>

不會(huì)上漲也不會(huì)下跌

3月31日，許家印在恒大2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回答媒體提問時(shí)表示，受疫情的影響，全世界經(jīng)濟(jì)都會(huì)受影響，各國(guó)各大銀行都會(huì)想辦法增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。他認(rèn)為，流動(dòng)性增加會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售、消費(fèi)產(chǎn)生刺激。

許家印認(rèn)為，在“房住不炒”政策的指引下房?jī)r(jià)不會(huì)升，從全年水平來看銷售額不至于大幅下降，“因?yàn)榱鲃?dòng)性增加，需求同樣也會(huì)增加，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)總成交量來說，我認(rèn)為不會(huì)下降。房?jī)r(jià)不會(huì)上升，但也不會(huì)下跌。”

碧桂園總裁莫斌：

提高交付比率對(duì)沖毛利下滑

莫斌在3月27日碧桂園業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，疫情帶來一些不確定性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持審慎樂觀態(tài)度，他認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)份額在去年達(dá)到了高點(diǎn)，今年會(huì)在去年基礎(chǔ)上有所回調(diào)。

“我希望我們不是以規(guī)模來論英雄，更多的是追求有利潤(rùn)的現(xiàn)金流，疫情既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，通過現(xiàn)金流騰挪空間發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)遇，現(xiàn)金流穩(wěn)健的同時(shí)增加利潤(rùn)，”莫斌說。

莫斌認(rèn)為毛利下滑是行業(yè)普遍情況。疫情期間非熱點(diǎn)地區(qū)投資溢價(jià)在明顯減少，樓地面價(jià)差在擴(kuò)大，將來毛利改善在創(chuàng)造空間。“今年我們將提高交付比率對(duì)沖毛利下滑，未來將處理掉一些沉淀資產(chǎn)，兩三年內(nèi)利潤(rùn)進(jìn)一步提升。”

萬科董事會(huì)主席郁亮：

不花時(shí)間去預(yù)測(cè)政策走向

“一年半之前2018年的秋季例會(huì)，萬科主題詞是‘活下去’，當(dāng)時(shí)只是出于居安思危考慮，讓我們時(shí)刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天‘活下去’成了特別真實(shí)的存在。”在3月17日召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮稱萬科始終是一家危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司。

郁亮表示，萬科將繼續(xù)努力，保持警醒，在變化中堅(jiān)持不變的東西，尋找變化中可能的機(jī)會(huì)，健康地活下去，活得好，活得久。

“對(duì)我們來說，始終需要靠自己的一雙手干活，腳踏實(shí)地、心無旁騖守好自己的本分。通過自己的努力把地種好，打出糧食、多產(chǎn)糧食是我們的主要工作，所以我們從來不花時(shí)間去預(yù)測(cè)政策走向會(huì)怎么樣。”郁亮說。

南方日?qǐng)?bào)記者 葛政涵