公共收益若不依規(guī)公示，業(yè)主咋辦?各地積極探索相應(yīng)舉措致力解決

“我們小區(qū)早年成立過(guò)業(yè)委會(huì)，任期已過(guò)好幾年了，但業(yè)委會(huì)在任期間從未公示過(guò)小區(qū)的公共收益，業(yè)主若想‘摸清家底’，該咋辦?”“我是小區(qū)新業(yè)委會(huì)的成員，現(xiàn)在老業(yè)委會(huì)拒不交接小區(qū)公共收益的賬冊(cè)怎么辦?”“小區(qū)的公共收益若不依規(guī)公示，業(yè)主該怎么辦?能采取啥措施，有沒(méi)有相關(guān)的處罰規(guī)定?”……近日，讀者紛紛向大河報(bào)·大河客戶端記者反映，雖然各小區(qū)具體情況各異，但大多數(shù)小區(qū)普遍存在公共收益不公開(kāi)的情況，希望大河報(bào)能給大家支支招，破解這一難題。

新業(yè)委會(huì)上任，老業(yè)委會(huì)拒不交接賬目

“我們小區(qū)今年8月份召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了新一屆業(yè)委會(huì)。小區(qū)之前也成立過(guò)業(yè)委會(huì)，第一屆業(yè)委會(huì)是2008年成立的，任期5年，已經(jīng)逾期很久了。5年屆滿后也沒(méi)有發(fā)起過(guò)換屆選舉，就這樣一直拖到了2019年。”12月22日，鄭州市金水區(qū)一小區(qū)新業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)馮先生向記者反映稱，目前新上任的業(yè)委會(huì)遇到了很大的工作阻力，“老業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人不配合我們的工作，拒不將公章、錢(qián)款、物品、小區(qū)公共收益的收支賬目、公共用房及有關(guān)資料，移交給我們新一屆業(yè)委會(huì)，造成我們新一屆業(yè)委會(huì)無(wú)法正常開(kāi)展工作。”

馮先生稱，小區(qū)規(guī)模并不大，住戶約有200多戶。關(guān)于新老業(yè)委會(huì)交接一事，社區(qū)居委會(huì)也曾多次出面協(xié)調(diào)，但收效甚微。目前，新業(yè)委會(huì)已經(jīng)申請(qǐng)重新刻了公章，“但問(wèn)題是，老業(yè)委會(huì)當(dāng)初沒(méi)有開(kāi)設(shè)對(duì)公的銀行賬戶，造成所有經(jīng)辦的小區(qū)公共收益的錢(qián)款都是在個(gè)人銀行賬戶里，成了一筆難查的‘糊涂賬’。此外，過(guò)去這些年公共用房租賃費(fèi)、小區(qū)公共車庫(kù)使用費(fèi)等這些收入，一直沒(méi)向廣大業(yè)主做過(guò)相關(guān)財(cái)務(wù)公開(kāi)。”

業(yè)委會(huì)若涉嫌違法，業(yè)主可向相關(guān)部門(mén)投訴

老業(yè)委會(huì)拒不交接，新業(yè)委會(huì)上任卻遭遇不能作為的尷尬，這個(gè)難題怎么破?

“首先，業(yè)委會(huì)的任期是有期限的，任期屆滿前應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)委會(huì)換屆選舉。業(yè)委會(huì)換屆成功后，前業(yè)委會(huì)成員應(yīng)當(dāng)向換屆后的新業(yè)委會(huì)交接相關(guān)資料，這是法定義務(wù)。若前業(yè)委會(huì)不履行該義務(wù)，新業(yè)委會(huì)可以向轄區(qū)街道辦事處進(jìn)行投訴，因此所產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由前業(yè)委會(huì)成員承擔(dān)。”河南春屹律師事務(wù)所律師李全永在受訪時(shí)表示。

李全永律師稱，若經(jīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)換屆不成功，前業(yè)委會(huì)仍然需要履行職責(zé)或者由社區(qū)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)。“需要注意的是，業(yè)委會(huì)系小區(qū)全體業(yè)主的授權(quán)代表組織，業(yè)委會(huì)的行為需要得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)委會(huì)的行為不能代表全體業(yè)主的意思表示，不對(duì)全體業(yè)主具有約束力。”

其次，業(yè)委會(huì)履職期間沒(méi)有按照法律、小區(qū)議事規(guī)則依法履行公開(kāi)公共收益明細(xì)等職責(zé)的，小區(qū)單個(gè)業(yè)主可以要求業(yè)委會(huì)公開(kāi)，業(yè)委會(huì)不公開(kāi)的，單個(gè)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。“若業(yè)委會(huì)成員存在侵害小區(qū)公共收益或者收受賄賂的，業(yè)主可以依法向公安機(jī)關(guān)控告、投訴，查證屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)依法追究其刑事責(zé)任。”李全永說(shuō)。

小區(qū)公共收益，如何收清楚花明白?

業(yè)主不知情，社區(qū)沒(méi)權(quán)管，小區(qū)每年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支，似乎淪為了大家都管不著的“灰色地帶”。根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》(下文簡(jiǎn)稱《條例》)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，“對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用、收益情況享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫(kù)經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況”。

《條例》還規(guī)定，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

那么，這筆公共收益，若不依規(guī)公示，怎么辦?河南省審計(jì)廳相關(guān)工作人員表示，若業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益的收支存疑，轄區(qū)街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)可委托第三方專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)小區(qū)公共收益專戶進(jìn)行審計(jì)，“相關(guān)開(kāi)銷可從公共收益中支取”。

不依規(guī)公示，是否有相關(guān)罰則?鄭州市房管局物業(yè)處工作人員表示，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不進(jìn)行公示，首先會(huì)由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，按照《條例》規(guī)定，將處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。“若業(yè)委會(huì)拒不履行公示義務(wù)，業(yè)主可向轄區(qū)街道辦進(jìn)行投訴。”

各地探索舉措，致力解決公示缺失

“《條例》規(guī)定得很清楚，業(yè)主大會(huì)履行決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益分配的職責(zé)。”河南省社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員祁雪瑞表示，也就是說(shuō)這筆關(guān)乎公共利益的公共收益的分配權(quán)和使用方式，決定權(quán)在業(yè)主大會(huì)。但召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，必須要半數(shù)以上業(yè)主參加，這在現(xiàn)實(shí)中操作難度極大，“鄭州近些年建成的小區(qū)，動(dòng)輒有好幾千住戶，業(yè)主們因?yàn)槠綍r(shí)工作忙、怕麻煩等諸多原因，無(wú)法對(duì)公共收益賬務(wù)公開(kāi)形成有效監(jiān)督”。

大河報(bào)·大河客戶端記者查詢國(guó)內(nèi)關(guān)于公共收益的相關(guān)新聞報(bào)道，了解到，杭州2014年5月實(shí)施的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益“管理賬目每年向業(yè)主公布一次”。但是賬目的公布方式以及公示時(shí)長(zhǎng)，法規(guī)并沒(méi)有明確。導(dǎo)致在杭州商品房小區(qū)中，經(jīng)營(yíng)性收支公示缺失、信息不對(duì)稱的現(xiàn)象仍然存在。

廣州市要求小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益采取銀行專戶管理，這一舉措能在一定程度上解決資金使用不透明的問(wèn)題。大河報(bào)·大河客戶端記者在鄭州部分小區(qū)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)目前還未設(shè)立對(duì)公獨(dú)立賬戶，這樣一來(lái)，小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益都存放于物業(yè)公司的子賬戶中，由物業(yè)公司代管。

由于缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督力量，使得小區(qū)公共收益在支出問(wèn)題上紛爭(zhēng)不斷。為了讓公共收益成一筆“明白賬”，各地都在進(jìn)行積極探索。

據(jù)媒體報(bào)道，12月17日，廣州市人大常委會(huì)審議了《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》，用專門(mén)的章節(jié)對(duì)業(yè)主共有資金進(jìn)行規(guī)范，從管理、使用、公開(kāi)、監(jiān)督等方面提出了具體的要求。今年7月，杭州出臺(tái)《杭州市物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案》，要求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)把每個(gè)月的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支項(xiàng)目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺(tái)，業(yè)主經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后，可以通過(guò)信息平臺(tái)查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性收支情況。