美國房地產(chǎn)市場虛火待消 成本上升影響購房意愿

近來，與美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相關(guān)的一些數(shù)據(jù)出現(xiàn)回調(diào)，被市場人士認為是房地產(chǎn)市場降溫甚至出現(xiàn)拐點的跡象。同時，美國房地產(chǎn)市場目前仍在高位運行，且利率水平處于低位，市場虛火要徹底消除，仍需政策和環(huán)境因素配合，并假以時日。

多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)調(diào)整

全美住宅建筑商協(xié)會(NAHB)8月18日數(shù)據(jù)顯示，8月NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)降低至75，是2020年7月以來的最低點，去年8月時該指數(shù)為78。這一指數(shù)是以對14萬個協(xié)會成員的月度調(diào)查為基礎(chǔ)，評估當前和未來六個月新屋銷售的市場狀況以及新屋的潛在買家人數(shù)，可以反映購房者的意愿，提供有關(guān)美國短期住房市場信息。

從指數(shù)組成部分看，當前的銷售狀況下降了5點至81;潛在買家的流量也下降了5點至60;未來6個月的銷售預(yù)期為81點，與前一個月持平。

NAHB/富國銀行17日公布的數(shù)據(jù)顯示，衡量建筑商信心的指數(shù)連續(xù)第三個月走低，從7月的80降至75，創(chuàng)2020年4月份以來的最大跌幅，低于經(jīng)濟學(xué)家預(yù)期的持平于80的中值。不過，NAHB首席經(jīng)濟學(xué)家羅伯特在聲明中稱，預(yù)計未來數(shù)月生產(chǎn)瓶頸可得到緩和，市場仍可能回到更加正常的狀態(tài)。

18日公布的數(shù)據(jù)還顯示，美國7月房屋開工下降7.0%，年率為153.4萬戶。其中，東北部、中西部和西部的房屋開工下降，但人口稠密的南部地區(qū)上升。在樓市中占比最大的獨棟房屋開工下降4.5%，年率為111.1萬戶。多戶房屋開工驟降13.1%，年率為42.3萬戶。

路透社的報道稱，美國商務(wù)部18日發(fā)布的報告顯示，建筑許可在連續(xù)三個月下降后反彈，但增長僅出現(xiàn)在波動較大的多戶住宅領(lǐng)域，這對緩解推高房價的嚴重住房短缺無濟于事。7月獲得建設(shè)許可但尚未開工的房屋數(shù)量為有記錄以來的第三高，表明建筑商對開始新項目仍猶豫不決。

富國銀行高級經(jīng)濟學(xué)家馬克·維特納表示，“毫無疑問，房屋開工已經(jīng)觸及了某種短期上限，房價急升降低了人們的承受能力，并導(dǎo)致認為現(xiàn)在是購房好時機的消費者比例創(chuàng)紀錄的下降。”

此外，美國抵押貸款銀行協(xié)會(MBA)18日發(fā)布的一份報告顯示，前一周購房貸款申請出現(xiàn)減少。

盡管數(shù)據(jù)顯示美國房地產(chǎn)市場有降溫跡象，但目前美國房價仍然處于較高位置。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的報告顯示，2021年第二季度，全美現(xiàn)房銷售價格中位數(shù)同比增長22.9%，至歷史高點35.79萬美元。183個都會區(qū)中，94%報告房價兩位數(shù)增長，比重高于第一季度的89%，創(chuàng)53年來最大漲幅。數(shù)據(jù)表明，美國90%的大都會地區(qū)房價都在持續(xù)上揚，表明高房價并非特例，而是全國性現(xiàn)象。

早些時候，7月23日公布的數(shù)據(jù)也顯示，美國成屋銷售中間價在今年6月達到36.33萬美元，同比增長23.4%。

成本上升影響購房意愿

導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)降溫跡象的原因，主要是建筑商正面臨著材料和勞動力成本的持續(xù)上升，這使得新建房屋的價格不斷上升，房價飆升帶來的住房可負擔性下降、貧富分化加劇等負面影響正逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)報道，在4月初至6月底售出的新房和現(xiàn)房中，超過56%是收入在美國中位數(shù)7.99萬美元的家庭可以負擔的，這大大低于2021年第一季度的63.1%，也是自2012年第一季度以來的最低可負擔水平。

NAHB主席查克·?？苏J為，由于較高的建筑成本，一些潛在的買家正在經(jīng)歷沖擊，政策制定者需要找到供應(yīng)鏈問題的長期解決方案。

木材的價格自今年早些時候的峰值以來已大幅下降，目前已跌至一年來低點。不過，羅伯特指出：“雖然木材價格出現(xiàn)了改善，但其他建筑材料的價格和供應(yīng)仍然是一個挑戰(zhàn)，這些材料包括地板和窗戶。”

根據(jù)NAHB對生產(chǎn)者價格指數(shù)數(shù)據(jù)的分析，2021年上半年，住宅建筑材料的總定價上漲了13%。羅伯特表示，較高的成本和材料獲取問題導(dǎo)致房屋建設(shè)水平下降，甚至擱置了一些新房銷售。不過他預(yù)期，生產(chǎn)瓶頸應(yīng)在未來幾個月內(nèi)緩解，市場應(yīng)恢復(fù)到更正常的狀態(tài)。

房價上漲對購房者的影響十分明顯。受到房屋抵押貸款激增推動，今年二季度，美國家庭負債金額增加了3130億美元，至14.96萬億美元，同比增長4.8%，環(huán)比增加2.2%。

美國政府在疫情暴發(fā)后，曾推出延期還貸的政策，以避免房貸違約潮的出現(xiàn)，目前為止已經(jīng)延期三次。最近一次延期為拜登政府宣布再度延期至9月30日。隨著計劃開始到期，貸款人仍將再度面臨還貸壓力，房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險也會上升。

虛火消除尚需時日

對于美國房價上漲，專家分析認為，除了疫情帶來的需求推動外，美聯(lián)儲超低利率與政府高額疫情補貼為購房者提供了充足資金支持，這是美國房價持續(xù)上漲的最大動力。

美國的借貸成本一年多來一直處于歷史低位，助長了疫情期間的房價漲勢?；馃岬姆康禺a(chǎn)市場使得建筑商類股票也一度成為市場寵兒。

彭博社報道指出，二季度期間，隨著30年期平均利率下降，投資者抓住機會進行房屋再融資，以減少月供金額。紐約聯(lián)儲數(shù)據(jù)顯示，在10.44萬億的房屋抵押貸款中，有44%是在去年6月至今年6月期間發(fā)放的。

不過，7月30日的數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款平均利率為2.8%，五周來首次出現(xiàn)上升。截至8月13日當周，30年期固定抵押貸款利率進一步從前一周的2.99%上升至3.06%。雖然利率回升不多，但在高房價下對購房者造成的負擔更為明顯。

此前，美國抵押貸款銀行協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款申請在7月底已經(jīng)出現(xiàn)下降。截至8月13日當周抵押貸款申請活動指數(shù)周環(huán)比也出現(xiàn)了下降。

目前，市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲今年有可能開始縮表，明年底將收緊貨幣政策，啟動加息，美國的利率水平仍會在一段時間內(nèi)處于低位。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·尹預(yù)測，因庫存緊張，美國房價在未來仍有可能上漲，預(yù)計在明年底增速會放緩。

有分析師認為，雖然投資者開始擔心房價和建筑成本上升，但因利率仍極低，且人口結(jié)構(gòu)顯示需求強勁，一些投資者仍看好未來一段時間的房地產(chǎn)市場，市場虛火真正消除尚需時日。