子公司越秀地產(chǎn)前11月603億拿地：集團公司長短債增45%，地產(chǎn)+基金模式轉移“杠桿”

12月2日，廣州越秀集團股份有限公司于上清所披露，公司將公開發(fā)行2019年度第七期超短期融資券，當期發(fā)行金額30億元。

發(fā)行文件顯示，越秀集團本期超短期融資券注冊金額合計100億元，募集資金將全部用于發(fā)行人本部及合并范圍內下屬企業(yè)償還到期債務融資工具以及金融機構借款。

據(jù)越秀集團此前披露的三季度財務報告，截至2019年9月底，越秀集團短期借款累計293.31億元，較年初增加65.68%;長期借款887.50億元，較年初增加39.48%。

短短9個月，長短債累計增加45%，種種跡象指向集團子公司越秀地產(chǎn)。

公開資料顯示，上半年，越秀地產(chǎn)先后在廣州、深圳、杭州、青島、江門等 7 個城市新增14幅土地，共計獲得土儲約374萬平方米。中期業(yè)績報告顯示，截止期末，越秀地產(chǎn)總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位于大灣區(qū)的土地儲備為1055萬平方米，占比49%。

展開剩余65%

下半年，據(jù)不完全統(tǒng)計，7月至10月期間，越秀地產(chǎn)以123.77億元總價，又將8塊地塊收入囊中。7月當月，越秀地產(chǎn)還獲得廣州最大舊改項目。資料顯示，里仁洞項目舊改項目投資額高達210億元，改造面積約為17.22萬平方米。

若將舊改投入考慮在內，截至今年11月，越秀地產(chǎn)累計拿地已達603.6億元，超過2018年全年銷售額。

支撐越秀地產(chǎn)跑馬圈地的，是越秀地產(chǎn)與越秀基金間“地產(chǎn)+基金模式。”

該模式要求，拿地時，越秀地產(chǎn)和越秀集團旗下越秀金控共同成立投資公司，其中基金出資約90%，地產(chǎn)出資約10%，二者合作拿地后，開發(fā)則交由越秀地產(chǎn)完成。

公開資料顯示，在越秀地產(chǎn)上半年拿下的14幅土地中，有7幅地塊權益占比僅為9.55%，其余均由越秀產(chǎn)業(yè)基金持有;此外，7月越秀地產(chǎn)拿下的5宗地塊中，有3宗地塊的權益亦為9.5%。

通過“地產(chǎn)+基金”，越秀地產(chǎn)將負債巧妙轉移。

越秀地產(chǎn)中期財報顯示，截至6月30日，越秀地產(chǎn)借貸總額為650.25億元，同比增長約21.8%;資本負債率43.7%，同比增長1.4個百分點。所有負債中，越秀地產(chǎn)一年內待償負債總額約為79.89億元。同期，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額約為315.6億元，較年初上升16.3%，足以覆蓋短期負債。

除了“地產(chǎn)+基金模式”，越秀地產(chǎn)還通過出售子公司回籠資金。

11月，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已將子公司南海越秀100%股權及債權以總代價約13.52億元出售。交易對家為廣州悅錦，其中，股權轉讓代價約3.55億元，有關債務代價約9.97億元。

作為廣州老牌房企，越秀地產(chǎn)的業(yè)績與廣州樓市同氣連枝。

據(jù)廣州中原監(jiān)控數(shù)據(jù)，11月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為5907宗，環(huán)比下跌4%，年內僅高于2月份，成為第二成交低位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，越秀集團合約銷售額約604億元，完成全年目標的88.9%。

銷售頹勢在10月已經(jīng)顯現(xiàn)。2019年10月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額約為44.34億元，同比下降約45%，實現(xiàn)合同銷售面積約為20.26萬平方米，同比下降約39%。

距離越秀地產(chǎn)提出的2020年千億目標還有13個月，按其今年680億目標計算，市場下行壓力下，越秀地產(chǎn)2020年仍需取得47%的銷售增幅，約為去年同期增幅的三倍。